사회주택,임대주택관리서비스

투자개요

계약·정산·민원·커뮤니티를 하나로 묶는 임대주택 운영 플랫폼, 이집넷

 

주식회사 이집넷(대표이사 한미정)은 법인형 중소 사회주택·청년주택·셰어하우스 운영사를 위한 임대주택 운영 통합 플랫폼(B2B SaaS)을 개발·운영하는 기업입니다. 2020년 11월 부동산 서비스 법인으로 설립되었으며, 2026년 7월 상호를 주식회사 이집넷으로 변경하고 임대주택 관리 소프트웨어 기업으로 전환하였습니다. 운영자는 PC 웹 대시보드에서 여러 사업장을 통합 관리하고, 입주자는 모바일 앱에서 민원 접수·납부 확인·커뮤니티에 참여하는 양방향 구조입니다.

2025년 5월 MVP를 완료하고 마을과집협동조합 자몽하우스에서 13개 건물·292호실·입주 신청 391건을 시스템 안에서 처리하며 현장 검증을 진행했습니다. 2026년 5월 외주 노코드 시스템을 폐기하고 자체 코드로 전면 재구축하여 2026년 8월 정식 서비스를 런칭했으며, 2026년 8월 11일 기준 운영사 2곳의 27개 지점·460호실이 이집넷으로 운영되고 있습니다.

이번 펀딩을 통해 조달한 자금은 입주자 앱·커뮤니티 커머스 개발, 신규 운영사 온보딩, 정식 런칭 마케팅에 사용될 예정입니다.

 

기술·현장·시장 3단계 검증

자료: 이집넷 운영 DB(2026.08.11) · 운영기관 심층 인터뷰(2026.04)

투자핵심노트

1) 비어 있는 시장 - 법인형 중소 운영사용 올인원 솔루션 부재

2) 베타에서 정식 운영으로 - 현장에서 검증된 운영 효율

3) 3개 사회주택 운영사와 3,000세대 도입 협약

4) 3개년 연속 흑자와 개선된 재무구조

5) 외주 노코드에서 자체 코드로 - 기술 자산 내재화

6) 수익이 커질수록 사회적 가치도 커지는 구조

7) 펀딩 성공 이후 벤처기업 인증 예정, 투자자 소득공제 가능

투자자 혜택

투자금액 투자자 혜택
200,000원 이상 (10주) ~ 1,000,000원 미만 반기 운영 성과 리포트 제공(A) - 관리 세대 수·수납률·공실률·민원 처리 지표
1,000,000원 이상 (50주) ~ 5,000,000원 미만 A + 입주자 커뮤니티 공동구매 채널 참여(B)
5,000,000원 이상 (250주) A + B + 연 1회 운영 사업장 투어 및 대표이사 간담회 초청(C)

주) B2B SaaS 특성상 소비재 리워드 대신 실제 운영 데이터와 사업 현장을 공유하는 방식으로 구성

벤처기업 인증 예정 — 투자자 소득공제

당사는 펀딩 성공 이후 2026년 11월 벤처기업 확인을 추진할 예정이며, 벤처기업 확인 시 투자자 분들께서는 소득공제 혜택을 받으실 수 있습니다. (조세특례제한법 제16조 제1항 제4호)

예) 1억원 투자 시 3천만원에 대해서는 100%, 3천만원~5천만원 구간의 2천만원에 대해서는 70%, 나머지 5천만원에 대해서는 30% 소득공제 혜택을 받으실 수 있습니다. 벤처기업 확인은 펀딩 이후 추진 예정으로, 확인이 이루어지지 않을 경우 소득공제가 적용되지 않을 수 있습니다.

세부사업내용

사업 배경

중소 임대 운영사는 홍보·계약·정산·소통을 서로 다른 도구로 따로 처리하기 때문에, 1~2명이 관리할 수 있는 규모가 50~75호실에서 멈춥니다. 이 한계는 운영사의 성장을 막고, 그 비용은 입주자의 서비스 공백으로 돌아갑니다.

① 대부분의 운영사가 '50호실의 벽'에 멈춰 있습니다.
대표이사가 8년간 사회주택 업계에서 일하며 확인한 결론은 "계약·홍보·정산·소통이 따로 돌고 있다"는 것입니다. 민원·납부·커뮤니티는 카톡과 전화로 수동 처리하고 있어 호실이 늘어날수록 업무량이 비례해서 늘어납니다.

50호실의 벽 - 3중 근거

 

② 대형은 폐쇄형 자체 시스템, 중소는 도구가 없습니다.
대형 코리빙 운영사는 운영 시스템을 직접 만들어 쓰고 외부에 판매하지 않습니다. 반면 중소 운영사가 쓸 수 있는 법인용 올인원 도구는 없어, SAM 8.5만 세대 중 약 7.5만 세대(약 90%)가 법인형 SaaS를 쓰지 않고 있습니다.

구분 대형 코리빙 운영사 중소 운영사
대표 사례 SK디앤디(에피소드·로컬스티치) 6,200세대, MGRV(맹그로브) 663세대, KT에스테이트(리마크빌) 3,284세대 사회주택·청년주택·셰어하우스 운영 법인
운영 시스템 자체 개발, 외부 판매 없음 엑셀·구글 스프레드시트·카카오톡 조합
다중 사업장 관리 통합 관리 건물별로 따로 관리
입주자 소통 앱·포털 양방향 시스템 카톡·전화로 수동 처리

 

③ 그 피해는 입주자에게 갑니다 — 주거 서비스 양극화
중소 운영사의 입주자는 사회주택·청년주택에 사는 청년 1인 가구가 많아, 서비스 공백이 주거 약자에게 집중됩니다. 운영사의 업무 부담을 줄이는 것이 곧 입주자의 생활 품질을 높이는 일입니다.

대형 코리빙 입주자와 중소 운영사 입주자의 서비스 격차

 

④ 이집넷은 도구마다 따로 돌던 업무를 하나의 플랫폼으로 묶습니다.
흩어진 운영 업무를 하나의 데이터베이스 위에 묶어, 한 번 입력한 정보가 홍보에서 계약·정산·민원까지 자동으로 이어지게 합니다.

도구마다 따로 vs 이집넷 하나의 플랫폼

서비스 구성 - 임대주택 운영 6개 영역 통합

이집넷 6개 서비스 영역

 

영역 기존 방식의 문제 이집넷 기능 기대 효과
홍보 부동산 플랫폼·SNS에 공실을 따로 올리고 수동 갱신 운영사별 맞춤 홈페이지 자동 생성, 공실 실시간 노출 별도 웹 제작 없이 자체 모집 채널 확보
계약 서류 접수·자격 심사·계약서 작성이 모두 수작업 사전 상담 → 입주 신청 → 자격 조회·서류 심사 → 전자계약, 데이터 자동 연동 입주 심사 12인일 → 2인일
정산·수납 엑셀로 청구·입금 대조, 미납 독촉은 개별 연락 임대료 자동 청구, 알림톡 발송, 은행 입금 자동수집·AI 매칭, 미납 관리, 퇴실 정산 정산 누락 방지, AI 입금 매칭 84.8%, 입주자에게 투명한 내역 제공
시설·민원 카톡·전화로 접수, 처리 이력이 남지 않음 앱 접수 → 운영자 대시보드 실시간 연동, 처리 이력 자동 기록 민원 대응 시간 단축, 담당자 교체 시에도 이력 유지
커뮤니티 단톡방 공지에 의존, 참여 채널 없음 공지, 공동구매, 프로그램 예약 입주자 간 교류, 고립 완화
데이터 통합 사업장별 자료가 흩어져 현황 파악이 어려움 공실률·수납률·민원 통계 리포트 대시보드 경영 의사결정, 지자체 보고·평가 대응

 

개발 현황 및 기술

구분 내용
개발 방식 자체 개발 - 기획·설계·개발·QA 전 과정 내부 수행 (2026년 5월 외주 노코드 개발 종료)
소스코드 소유권 당사 100% 보유 (소스코드 · 데이터베이스 · 운영 데이터)
기술 스택 Next.js 15 · React 19 · TypeScript · Supabase(PostgreSQL · 행수준 보안) · Vercel
개발 규모 2026.05.28 ~ 08.07 약 10주 · 화면 55개 · 코드 91,099줄 · DB 마이그레이션 158회
품질 보증 자동 검증 테스트 2,073건 · 배포마다 정산 금액 ±0원 자동 대조 · 삭제 불가 감사 로그
외부 연동 전자계약 · 카카오 알림톡 · 은행 입금내역 자동수집

현장 검증 - 마을과집협동조합 (자몽하우스 베타 → 정식 운영)

2025년 베타 단계에서 자몽하우스 13개 건물·292호실의 입주자 모집(5회 이상)과 운영을 이집넷 시스템으로 처리하였습니다. 2026년 5월 자체 코드 재구축 후 마을과집 26개 지점 440호실의 실데이터를 이관하여 6월부터 실제 정산을 운영하고 있으며, 8월 정식 런칭과 함께 두 번째 운영사 ㈜공무점(「어쩌다 집 연남」)이 합류했습니다.

도입 전후 효과와 정식 운영 지표

 

이집넷 실제 운영 화면

자료: 이집넷 운영 시스템

도입 협약 및 도입 운영사

3개 사회주택 운영사 3,000세대 도입 협약

 

운영사 형태 규모 전문 영역 주요 실적
마을과집협동조합 정식 운영 + 협약 (플래그십) 33개 지점 · 480여 세대 청년 1인 가구 사회주택 서울시 사회적기업 인증, 26개 지점 440호실 정식 운영(2026.08)
아이부키 주식회사 도입 협약 11개 지점 · 750여 세대 코리빙+코워킹, LH·SH 협업 혁신형 사회적기업, 역세권 청년주택 사업자 선정
(주)녹색친구들 도입 협약 9개 지점 · 450여 세대 토지임대부 사회주택 + 도시재생 1호 사회적 주택 '녹색친구들 성산'
㈜공무점 신규 도입 (2026.08 온보딩) 1개 지점 · 20호실 공유주거 「어쩌다 집 연남」 초기 세팅 완료, 이용 계약 협의 중

주) 협약 세대 수는 각 운영사의 운영 규모 기준입니다. 도입 협약은 이집넷 도입·실증에 관한 협약이며, 유료 이용 계약은 2026년 8월 정식 런칭과 함께 협약 운영사부터 순차적으로 전환하고 있습니다.

비즈니스 모델

단계 시기 모델 가격 · 수익원 기대 효과
Stage 1 2026년~ B2B SaaS 구독 호실당 월 3,000~5,000원 안정적 MRR, 운영 데이터 락인
Stage 2 2028년~ 주거 서비스 플랫폼 금융상품 연계·청소·이사·인테리어 중개 수수료 입주자 기반 부가 매출

 

고객 입장의 경제성 - 100~200호 운영사 기준
이집넷 이용료는 월 30만원이지만 상주 인력을 2명에서 1명으로 줄여 월 300만원(연 3,600만원)을 절감합니다. 운영사의 순절감액은 월 270만원으로 이용료의 9배입니다.

고객 경제성 - 이용료 대비 절감액

사업추진계획

2026~2028 사업추진 로드맵

 

펀딩 이후 분기별 추진 일정

시기 추진 내용 소요 예산
2026 4Q 입주자 앱·커뮤니티 커머스(공동구매·프로그램 예약) 개발 3,000만원 (펀딩)
2026 4Q 협약 운영사 유상 전환 · 신규 운영사 2~3곳 온보딩 → 누적 1,000세대 1,200만원 (펀딩)
2026 4Q 정식 런칭 마케팅 · 도입 사례 콘텐츠 · 운영사 설명회 800만원 (펀딩)
2026 4Q CS/운영 담당 1명 채용 (3명 → 4명) 800만원 (자부담)
2026.10~11 예비사회적기업 지정 신청(10월) · 벤처기업 확인 추진(11월) 자체 수행
2027 1Q 협약 운영사 운영 데이터 기반 도입 성과 리포트 · 레퍼런스 사례 공개 운영비
2027 상반기 개발자 1명 채용 · 한국사회주택협회 회원사 레퍼런스 영업 운영비
2027 하반기 관리 3,000세대 · 손익분기점 도달 · 마케팅 1명 채용 · 사회적기업 인증 2027년 비용 약 2.1억원
2028 관리 10,000세대 · 생활서비스 중개 개시 영업 현금흐름

주) 2027년 비용 약 2.1억원은 사업계획서(2026.08) 손익구조의 고정비 1.8억원과 변동비 0.3억원 기준입니다.

 

사회적 가치와 인증 로드맵

수익과 사회적 가치의 선순환, 인증 로드맵

특허 및 인증 현황

항목 내용 비고
특허 해당사항 없음 -
상표권 해당사항 없음 -
인증 예비사회적기업 지정 신청 예정(2026.10, 지역사회공헌형) · 벤처기업 확인 추진(2026.11) 펀딩 이후 추진
수상·선정 2026년 사회적기업 창업지원사업(인증전환형) 선정 (2026.04, 창업지원기관 에스이임파워 사회적협동조합) 지원금 1,000만원 집행 완료

시장 및 경쟁환경

시장 및 산업현황

임대 시장은 1인 가구 증가와 '전세의 월세화'로 운영형 월세 주거 중심으로 재편되고 있으며, 2026년 1분기 전국 임대차 거래의 68.6%가 월세였습니다. 2024년 1인 가구는 804.5만 가구로 전체의 36.1%를 차지했고, 2027년 855.3만 가구로 늘어날 전망입니다. 서울 코리빙 투자 규모는 2024년 1,970억원에서 2025년 3,850억원으로 1년 만에 두 배 가까이 늘었습니다.

대형 운영사는 자체 시스템을 갖췄지만 중소 운영사는 엑셀·카톡에 의존해, 운영 도구 수요가 커지고 있습니다.

1분기 전국 월세 비중 추이

 

지표 수치 기준 시점 출처
1인 가구 804.5만 가구 (전체의 36.1%, 전년 대비 +21.6만) 2024년 국가데이터처
1인 가구 전망 855.3만 가구 2027년 보건복지부 사회보장 통계집
서울 1인 가구 비중 39.9% (전국 최고) 2024년 국가데이터처
전국 월세 비중 68.6% (서울 70.5%) 2026년 1분기 국토교통부 주택통계
서울 코리빙 공급 7,377실 (2025년 신규 1,120실) 2026년 1분기 알스퀘어
서울 코리빙 투자 1,970억원 → 3,850억원 2024 → 2025년 알스퀘어
코리빙 중위 월 임대료 약 113만원 (일반 오피스텔 79만원의 1.4배) 2026년 5월 JLL 코리아
글로벌 임대관리 SW 시장 26.9억 달러 → 2033년 40억 달러 (연 4.5%) 2024년 IMARC

 

시장 변화 내용 이집넷 기회
1인 가구 증가 804.5만 가구, 전체의 36.1%로 역대 최고 소형 임대주택 운영 수요 확대
전세의 월세화 1분기 월세 비중 2022년 48.0% → 2026년 68.6% 운영사가 관리하는 월세형 주거 확대
운영형 주거 성장 서울 코리빙 투자 1년 새 2배, 운영 서비스가 경쟁력 운영 도구 수요 증가, 중소 운영사 디지털 전환
임대관리 SaaS 확산 글로벌 시장 연 4.5% 성장, AppFolio 상장사로 성장 호실당 구독 모델의 한국 적용

목표 시장(TAM·SAM·SOM)

TAM SAM SOM 목표 시장

 

세그먼트 (SAM) 규모 주요 운영 주체 성장 동력
셰어하우스·고시원 약 30,000+ 가구 중소 디벨로퍼·개인 운영사 월세 전환 수혜
청년안심주택 약 24,000세대 공공지원 민간임대 사업자 서울시 2030년까지 +10.8만 세대 계획
사회주택 약 10,600세대 한국사회주택협회 회원사 90개 정책 목표 연 2,000세대+
코리빙 (서울) 약 10,147세대 SK디앤디·MGRV·KT에스테이트 투자 1년 새 2배
합계 약 85,000세대   연 51억원 (호실당 월 5,000원 기준)

자료) 국가데이터처 「2025 통계로 보는 1인가구」, 보건복지부 「2024 사회보장 통계집」, 국토교통부 「2026년 3월 주택통계」, 알스퀘어 「2026 서울 코리빙 마켓 리포트」, JLL 코리아 「2026 서울 임대주택 시장 보고서」, IMARC 「Property Management Software Market」 · 세그먼트 규모는 신협중앙회·한국사회주택협회·알스퀘어 인용 기준

경쟁 분석

개인 임대인용 앱과 대형 코리빙의 폐쇄형 자체 시스템 사이에서, 법인형 중소 운영사를 위한 올인원 솔루션은 아직 없습니다.

솔루션별 기능 비교

 

경쟁군 특징 이집넷 차별화
대형 코리빙 자체 시스템 (에피소드·맹그로브 등) 올인원·법인 특화이나 자사 전용, 외부 판매 없음 중소 운영사가 바로 도입할 수 있는 구독형 서비스
임대관리 솔루션 (나집사·이룸 등) 임대관리 일부 기능 제공 홍보부터 커뮤니티까지 6개 영역 통합, 입주자 앱 포함
홍보 플랫폼 (직방·네이버부동산) 매물 홍보 전문 운영사 자체 홈페이지와 계약·운영 연동
개인 임대인 앱 (자리톡) 임대인 67만·임차인 480만, 2025년 매출 126억원의 B2C 앱 다중 사업장 관리·입주자 민원·운영사 홈페이지 등 법인 업무 흐름 지원

 

해외 벤치마크 - AppFolio(NASDAQ: APPF)

항목 내용
시가총액 56.9억 달러 (2026.04)
2024년 매출 7.9억 달러 (약 1.04조원)
관리 호실 / 고객사 800만 호 이상 / 20,000+ 임대 운영사
수익 모델 호실당 월 구독료 + 결제·보험·심사 부가서비스
시사점 호실당 구독 SaaS가 상장사로 성장한 검증 모델, 95%+ 갱신율의 데이터 락인

재무현황 및 기업가치

최근 3개년 실적

(단위: 원, 국세청 표준재무제표증명 기준)

구분 2023년(A) 2024년(A) 2025년(A)
매출액 79,302,000 72,857,113 271,196,049
영업이익 5,963,759 71,575 30,403,125
영업이익률 7.5% 0.1% 11.2%
당기순이익 8,440,013 900,707 31,315,241
자산총계 342,794,924 386,315,871 347,189,817
부채총계 317,130,685 359,750,925 249,309,630
자본총계 25,664,239 26,564,946 97,880,187
부채비율 1,236% 1,354% 255%

향후 실적 추정

2025~2029 매출 추정

 

(단위: 백만원, 2026년 이후는 회사 추정치)

구분 2025(A) 2026(E) 2027(E) 2028(E) 2029(E)
임대관리·컨설팅 용역 271 180 180 180 180
이집넷 플랫폼 - 15 240 760 1,140
매출액 합계 271 195 420 940 1,320
영업이익 30 △20 40 134 248
영업이익률 11.2% △10.3% 9.5% 14.3% 18.8%
당기순이익 31 △20 37 122 221

 

추정 근거 ① 플랫폼 매출

(단위: 백만원)

구분 2026(E) 2027(E) 2028(E) 2029(E)
관리 세대 수 1,000세대 3,000세대 10,000세대 15,000세대
호실당 월 구독료 5,000원 5,000원 3,000원 3,000원
과금 개월 수 3개월 12개월 12개월 12개월
SaaS 구독 수익 15 150 360 540
생활서비스 중개 수수료 - 90 (호당 3만원/년) 400 (호당 4만원/년) 600 (호당 4만원/년)
플랫폼 매출 합계 15 240 760 1,140

주) 사업계획서(2026.08) 매출추정표 기준. 2026년은 8월 정식 런칭 후 3개월분만 반영. 2027년 SaaS 150백만원은 연평균 관리 세대 2,500세대(연말 3,000세대) 기준. 2029년은 당사 추정치로 세대 증가율을 1.5배로 감속하고 단가는 2028년 수준 유지.

추정 근거 ② 영업이익

연도 영업이익 산정 방식 금액
2026(E) 용역 180 × 11.2% = 20 / 플랫폼 매출 15 − 사업비 55(개발 외주·서버 47 + CS·운영 인건비 8) = △40 △20
2027(E) 용역 20 / 플랫폼은 사업계획서 2027년 손익구조의 예상수익 0.2억원 적용 = 20 40
2028(E) 용역 20 / 플랫폼 760 × 영업이익률 15% = 114 134
2029(E) 용역 20 / 플랫폼 1,140 × 영업이익률 20% = 228 248

주) 플랫폼 영업이익률 15%(2028)·20%(2029)는 당사 추정치입니다(참고: AppFolio 2024년 FCF 마진 23%). 당기순이익은 법인세(과세표준 2억원 이하 9%, 초과분 19%)를 차감했으며 영업외손익은 반영하지 않았습니다.

2026년은 8월 정식 런칭으로 플랫폼 매출이 3개월분만 잡히는 반면 개발 투자는 연중 집행되어 영업손실이 예상됩니다. 추정의 핵심 변수는 관리 세대 수로, 2028년 10,000세대는 현재 도입 협약 물량(약 3,000세대)을 넘어서므로 민간 셰어하우스·코리빙 시장 확장이 전제되어야 합니다.

기업가치평가

기업가치 평가액(Pre-money) 2,000,000,000원 · 1주당 발행가 20,000원

당사는 2025년 흑자 법인이나 자산 규모가 크지 않고 SaaS 매출은 유상 전환 초기 단계입니다. 자산가치나 현재 이익만으로는 플랫폼 자산과 도입 협약 파이프라인의 가치가 반영되지 않으므로, 향후 실적 추정에 근거한 수익가치를 주된 산정 축으로 하고 재무지표로 이를 검증했습니다.

기업가치 산정 과정

 

① 산정 — 미래 수익가치의 현재가치 환산
2028년 플랫폼 매출 추정치 760백만원에 AppFolio의 매출 배수(시가총액 56.9억 달러 ÷ 2024년 매출 7.9억 달러 ≈ 7배)를 적용하면 2028년 시점 기업가치는 약 53억원이며, 이를 할인율 40%로 3년 환산한 19.4억원을 기준으로 20억원을 기업가치 평가액으로 산정했습니다.

② 검증 — 재무지표

지표 산식 배수 비고
PSR 20억 ÷ 2025년 매출 271백만원 7.4배 AppFolio 약 7.2배와 유사
Forward PSR 20억 ÷ 2027년 추정 매출 420백만원 4.8배 플랫폼 연간 기여 시점
PER 20억 ÷ 2025년 당기순이익 31백만원 63.9배 현재 이익 규모가 작아 높게 산출
Forward PER 20억 ÷ 2028년 추정 순이익 122백만원 16.4배 추정 실현 시 정상 범위
PBR 20억 ÷ 2025년 자본총계 98백만원 20.4배 무형자산 미계상 영향

주) PSR·PER·PBR은 2025년 확정 실적, Forward 지표는 추정치 기준이며 실제와 다를 수 있습니다.

③ 재무제표에 계상되지 않은 자산

구분 내용
자체 플랫폼 코드베이스 코드 91,099줄 · 화면 55개 · 자동 검증 테스트 2,073건 · DB 마이그레이션 158회 (2026.05~08 구축)
실 운영 데이터 운영사 2곳 · 27개 지점 460호실 · 누적 계약 515건 · 청구서 864건 · 입금 자동수집 1,814건
도입 협약 네트워크 마을과집 480여 세대 · 아이부키 750여 세대 · 녹색친구들 450여 세대 등 약 3,000세대
영업 채널 한국사회주택협회 회원사 90개 접근 경로 · 창업팀의 사회주택 운영 실무 경력

1주당 발행가 20,000원은 기업가치 평가액 20억원을 발행주식총수 100,000주로 나눈 값(액면가 500원의 40배)이며, 목표금액 5,000만원 모집 시 신주 2,500주, 발행 후 지분율은 2.439%입니다.

자금의 사용목적

당사는 목표금액을 5,000만원으로 설정하며, 모집 추이에 따라 최대 1억원까지 증액할 수 있습니다. 조달 자금은 입주자 앱·커뮤니티 커머스 개발, 신규 운영사 온보딩, 정식 런칭 마케팅에 사용합니다.

자금 사용 계획

 

구분 증액 전 모집금액(원) 증액 후 모집금액(원)
플랫폼 고도화 개발비 (입주자 앱·커뮤니티 커머스 기능) 30,000,000 58,000,000
운영사 영업·온보딩비 (데이터 이관·도입 지원) 12,000,000 26,000,000
마케팅·홍보비 (정식 런칭 사례 콘텐츠·운영사 설명회) 8,000,000 16,000,000
합계 50,000,000 100,000,000

주1) 증액 시 신주는 5,000주, 발행 후 지분율은 4.762%, 발행 후 자본금은 52,500,000원이 됩니다.