1인 주거공간,옥탑방,고시원,쉐어하우스,도시공간 재생

투자개요

테바스테이션, 버려진 공간 재생 사업 1년차로 폐공간 활용 개발

주식회사 테바스테이션은 주로 1인 공간 기획, 개발, 운영 전문회사입니다. 2023년 설립하여 3단계를 거쳐 공간 재생 비즈니스의 독보적인 리더로서 성장할 예정으로 공간이 인간 삶에 얼마나 소중한 것인가를 느끼며 도시와 사람이 공존하는 공간 구축을 통하여 도시공간에서 인간 존엄의 가치를 느낄 수 있도록 합니다.

안정적인 1인 주거공간 마련, 저소득, 청년을 위한 공간마련, 빈곤과 외로움 해결, 3가지 과제를 두고 버리진 도시 공간을 활용하여 이들의 문제를 해결하고자 합니다. 저희 기업은 코로나 이후 도시 곳곳에 아직도 방치되어 있는 도심내 많은 공간을 재활용함으로써 새로운 공간을 건설하는 데 필요한 막대한 자본투입을 줄이고 도시 재생을 통하여 자원과 비용을 효율적으로 사용하는 친환경적인 기업입니다.

주요사업

투자핵심노트

1) 도시공간 재생과 체험 프로그램 운영
- 빈공간을 활용해 문화 컨텐츠 생산 및 유지에 기여함
- 설립 1년만에 5개 시설 개발
- 현재 2개 추가 계약 진행

2) 서울 방문 예정자 대상 사전 맞춤형 공간 제공
- 편의성을 높여 서울 관광산업 부흥에 기여함
- 빅데이터를 활용하여 효율성 극대화

3) 투자자 대상 빈공간 무료자문 서비스 제공
- 5백만원이상 투자자 대상 무료 자문 서비스 1회 제공
- 당사가 선택하는 방식에 대한 노하우를 취득할 수 있는 기회

4) 100만원 상당 무료 재무상담 서비스 1회 제공
- 하나은행 WM 출신 대표의 거액자산가들이 사용하고 있는 재무, 세금, 상속, 증여 등 전체적인 자산관리 포트폴리오 구성

5) 연 이율 8% 외에도 추가적인 리워드 구성
- 무료 체험단 참석 및 새로 공간사업을 시작하는 분에게 주요 데이터 제공

현금흐름 예시

테바 제4회 이권부 무보증 공모 전환사채에 투자하실 경우 예상되는 투자자의 현금흐름에 대한 예시 자료입니다.

현금흐름 예시표

^{주1) 상기 현금 흐름의 예시는 세전 금액이며, 이자소득세 및 지방세를 금융기관에서 원천징수 후 계산된 금액이 투자자에게 실지급됩니다.}

투자자 혜택

공간 사업에 대한 아래 세가지의 무료기회를 택1하여 1회 제공합니다.

구 분		투자자 혜택
5백만원 이상 투자자		공간 사업에 대한 무료 컨설팅 참여기회를 드립니다.
		전)하나은행 20년 이상 경력의 WM (Wealth Manager)가 거액 자산에 대한 무료 자문의 혜택을 드립니다.
		무료 체험단 참석 및 새로 공간사업을 시작하는 분에게 주요 데이터 제공

* 크라우드펀딩 성공 이후 연내 벤처기업 인증 추진 예정

사업내용

사업 배경

1인 가구에 대한 주거 및 업무공간 마련에 대한 인식 점차 높아져

최근 1인 가구수의 증가에도 불구하고 그에 맞는 시설은 부족하여 소위. 지.옥.고 에서 생활할 수밖에 없는 처지입니다. 1인가구의 연령대도 여러 세대에 걸쳐 분포되어 있고 70% 이상은 결혼을 한번도 해본적이 없고, 소득의 74%를 식비와 주거비로 사용하고 있고, 44%는 실직 상태라 자산형성을 할 수 없는 상황으로 삶의 의미, 목적, 문화생활 등은 이들에게는 사치스러운 단어입니다.

가구소득 구간대별 가족,친척과 연락하는 정도

자료: 서울시 고시원 통계보고서

테바스테이션은 공간 재생사업으로 사람과 친환경, 탄소중립을 실천하는 기업

서울에는 약 4,800개의 고시원이 있고 이곳에서 약 25만명의 사람들이 살고 있습니다. 주거환경개선 사업을 통해 사회적 보호기능을 강화하고, 인력/에너지 효율개선으로 진정한 윤리적 생산기업이 되는 것이 목표입니다.

테바란? 성경에 두 차례 나오는 히브리어 단어 테바는 첫번째는 노아의 방주에서 방주라는 뜻으로 사용되었고 두번째는 아들 모세를 담아 나일강으로 흘러 보낼 때 담은 갈대상자로 사용된 단어입니다. 현대사회에서 테바란 경제적 위기로부터 보호받아야 할 저소득자 및 청년들을 위한 1인 공간을 지켜내고자 하는 의미입니다.

세부 사업 내용

1) 버려진 공간을 활용한 수익창출 기획 및 개발

주거공간의 재생

코로나이후 시설의 문제나 마케팅의 문제로 수익이 발생되지 않는 임대료가 저렴한 공간을 개발하여 새롭게 탈바뀜한 1인공간을 제공합니다. 기운영중인 시설의 문제점을 파악하여 새로운 대안을 제시하는 컨설팅 업무 또한 진행합니다.

당사는 버려진 공간을 찾아서 새로운 공간으로 바꾸는 데 많은 능력을 가지고 있습니다. 대부분 사람들이 잘 보지 못한 부분을 수요자의 관점에서 정확하게 읽어내어 더이상 환경적으로나 경제적으로나 공간이 낭비되지 않도록 효율성을 극대화하여 공간을 개발하고 있습니다.

가장 시급한 주거 공간재생 사업

테바스테이션은 주거를 중심으로 하는 1인가구를 위한 공간재생 사업이 가장 시급한 과제라 판단하여 소위 지옥고(반지하, 옥탑방, 고시원)라 불리는 공간을 집중 개발하여 1인가구가 저렴한 비용으로 안전하고 편안한 생활을 할 수 있도록 하고 있습니다.

자체 운영중인 시설을 통해서 확보된 데이터를 축적하여 사업체를 확장시키는 동력으로 사용 할 예정입니다. 시설을 검토하는 과정에서 상권분석에 꼭 필요한 팩터들을 추출하여 상관계수가 높은 지수를 이미 보유하고 있고 이를 특허출원하여 자체 기술을 보유하고 있습니다. 향후에는 자체 개발한 상권분석시스템으로 수익성이 보장된 시설을 직영 또는 가맹점으로 모집할 계획을 가지고 있습니다.

테바 데이타

2) 문화 컨텐츠 사업

민관 합동의 복지정책을 최대한 활용하여 교육 및 재활 프로그램을 통하여 사회와의 건강한 교류를 촉진합니다. 이는 주거서비스만을 제공하던 과거의 사례와는 다르게 공간서비스를 누리면서 문화와 컨텐츠를 동시에 제공받는 방식입니다. 고급호텔이나 하이엔드 오피스텔에서 제공했던 각종 문화관련 프로그램을 직접 제작하고 이를 활용하고자 합니다.

그리고 보다 적극적으로 지역 전문가와 협업하여 일자리창출 및 서울 거주 지방청년들을 지방자치단체와 협업하여 저렴하게 공간을 제공하고 이후 이들이 다시 지방에 정착할 수 있도록 하는 활동을 지원합니다.

문화 컨텐츠 사업 예시

3) 미래지향적인 공간 사업

생성형 AI 프로그램을 이용한 미래공간 창조

각 분야 전문가들로 구성된 주식회사 테바스테이션은 서울시내 주요 장소들을 면밀히 검토하여 1인공간 연결될 수 있는 다양한 공간을 구축하는 생태계를 만들고 있습니다. 친환경적이고 에너지와 공간에 소요되는 비용을 최소화 하여 미세먼지, 교통체증, 탄소배출을 획기적으로 줄일 수 있는 환경구축이 저희 회사의 목표입니다. 이러한 것을 가능하게 된 것은 평가시스템 구축에 의한 것으로 미래의 도시를 저희 회사를 통해서 미리 예측할 수 있습니다.

1인공간의 미래모습

평가시스템 구축

테바스테이션은 부동산 선정시 매출액, 영업이익, 임대료 등을 수치화화여 사람의 판단이 아닌 주식시장에서 통용되는 퀀트적 접근방식으로 선정합니다. 수익율과 밀접한 팩터를 개발하고 상관계수를 지속적으로 추적, 관찰하여 이를 데이타시킨 후에 디지털 맵에 작성합니다.

또한 공실 부동산에 대한 면밀한 관찰을 통해 수익성을 극대화 할 수 있는 방법을 모색하고 효율적인 공간재생 사업을 추진합니다.

특허 현황

시장현황 및 재무추정

시장 및 산업현황

1인 가구수 증가

통계청 자료를 보면 1인가구에 대한 비율이 매우 빠르게 증가하고 있습니다. 2050년의 경우에는 40%가 홀로 거주하게 된다는 사실에 당사는 주목하고 1인가구중에서도 노령자와 빈곤층의 경우 비율이 더 높게 나타나고 있습니다.

서울시 빈집 수 10만채 돌파

서울시에서 조사한 자료를 보면 작년 서울시 빈집 수가 10만채를 돌파했습니다. 주요 도심에 재개발, 재건축 등의 사업이 중단됨에 따라 빈집이 증가된 것으로 종로구에만 3천채의 빈집이 있을 정도로 빈집의 문제가 지방뿐만 아니라 서울 중심부에도 나타나고 있는 현상입니다.

코로나이후 도심지중심으로 외국인 전년대비 크게 늘어

반면 방한 외국인 수는 코로나이후 큰폭으로 늘고 있어 도심지 주거시장에 대한 니즈는 어느 때보다 높습니다. 달라진 점은 중국은 물론이고 일본, 대만, 인도네시아 등 동남아 국가들의 소득수준 증가에 따라 방한 시장 동향은 매우 긍정적입니다.

주요 방한 시장 동향

자료 : 한국관광통계 2024년 3월

위와 같은 세가지 데이터를 당사는 주목하고 서울시 빈공간을 활용한 1인주거공간 마련 및 외국인 단기 주거공간 마련을 중점적으로 진행할 예정입니다.

시설 공사 전후 모습

재무추정

향후 매출추정

위 표와 같은 추정자료에 따라 2027년 예상되는 매출액 36억원, 당기순이익 9.6억원을 기준으로 PER(주가수익비율) 10배를 적용하여 기업가치를 약 100억원으로 추정하였고, 이를 발행주식수로 나누어 주당 전환가격을 산정하였습니다.

자금사용 목적

본 펀딩의 모집금액은 1억원입니다.

구분	금액
신규 공간 인테리어 비용	7,000만원
마케팅 및 운영 비용	2,000만원
인건비	1,000만원
합계	10,000만원