사회주택,셰어하우스,공공기숙사

투자개요

부동산 가격 상승, 금리인상 등으로 인해 서민들의 주거비 부담이 급증하고, 주거문제, 주거복지에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 청년, 고령자 등 1인 가구의 확산 등으로 주거형태가 다양화하면서 주거수요도 많이 변화하고 있습니다. 사회주택은 주거문제를 경감시키고, 맞춤형 주거수요를 제공하는 해결방식 중 하나로 활용되어 왔습니다.

최근에는 정부나 여러 지자체에서도 토지임대부 방식을 이용하여 대규모 주택공급에 나서기도 하는데, 이러한 토지임대부 주택공급방식은 우리나라 사회주택 분야에서 많이 활용되어 왔습니다. 토지임대부 사회주택이 바로 그것입니다. 

어울리, 사회주택을 공급하는 인증 사회적 기업 

2018년 10월 31일 설립된 어울리는 서울시 사회주택 사업을 진행해온 사회적기업입니다. 사회주택은 민관협력 사업으로 품질 좋은 주택을 시세 80% 이하의 저렴한 임대료로 공급하여 입주자들이 최장 10년간 안정적으로 거주할 수 있도록 운영되는 임대주택입니다.

그 동안 사회주택 공급 및 운영을 주요사업으로 해오던 사회적기업 어울리가 2022년부터 공공임대주택 공급 사업을 추진하고 있습니다. 시민들의 주거권 확대를 위해 서울에서 1인 가구가 가장 많은 관악구에서 청년, 신혼부부, 노인 등 주거약자를 위해 품질 좋은 공공임대주택을 공급하는 사업을 진행합니다. 서울시가 새롭게 추진하는 '서울형 공공기숙사' 사업, LH 테마형 임대주택, LH와 SH가 진행해오던 매입임대주택 사업 등을 활용하여 다양한 공공임대주택을 공급할 예정입니다.

본 펀딩에서는 '관악구 공공임대주택 공급 프로젝트' 진행에 필요한 자금의 일부를 모집합니다.

앞으로 사회적기업 어울리는 사회주택 뿐만 아니라 공공임대주택 공급 및 운영도 적극적으로 추진함으로써 주거약자의 주거권 확대에 도움이 되는 임대주택 전문기업으로 커나가는 비전을 세우고 이에 따른 사업들을 추진해 나갈 것입니다. 1인 가구와 주거약자가 많은 관악구에 21개 이상의 사회주택 및 공공임대주택을 공급 또는 운영하는 것을 1차적 목표로 설정하여 추진하고 있습니다. 그와 동시에 여러 여건들을 고려하여 사업 대상 지역을 서울시 전역과 경기도 등으로 확대할 계획도 수립하고 있습니다.

 

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현금흐름 예시

어울리 제1회 단리부 무보증 공모사채에 투자하실 경우 예상되는 투자자의 현금흐름에 대한 예시 자료입니다.

<현금흐름 예시표>

	일자	투자일수(일)	현금흐름(원)
투자	2023.03.21		-5,000,000
이자 및 상환	2023.12.21	275	+5,412,500
수익			412,500

^{주1) 상기 현금 흐름의 예시는 세전 금액이며, 이자소득세 및 지방세를 금융기관에서 원천징수 후 계산된 금액이 투자자에게 실지급됩니다.}

사업내용

어울리는 관악구 신림동에서 4개의 사회주택을 공급하고 운영하고 있습니다. 신림1호점과 2호점은 서울시 리모델링형 사회주택으로 셰어하우스로 운영 중이며, 신림3호점과 신림4호점은 서울시 토지임대부 사회주택으로 운영 중입니다. 지난 4년여의 기간 동안 어느덧 입주자도 늘어 지금은 49세대 59명이 안정적으로 거주하고 있습니다

<어울리 사회주택 공급 및 운영 현황 (2022.12.31기준)>

지점	주택유형	세대수	입주자수
신림1호점	셰어하우스(여성전용)	12세대	12명
신림2호점	셰어하우스(여성전용)	12세대	12명
신림3호점	신축 원룸	12세대	13명
신림4호점	신축 원룸, 투룸	13세대	22명
합계		49세대	59명

<언론보도>

 

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관악구 공공임대주택 공급 프로젝트 소개

1) 프로젝트 취지

어울리의 주된 사업지역인 관악구는 서울에서 고시원 수가 가장 많고, 1인 가구수도 최대인 지역입니다. 청년인구가 전체 인구의 40%에 달하고, 청년 주거빈곤율은 51.3%로 매우 높습니다. 청년, 신혼부부, 노인을 비롯한 주거약자들에게 안정적이고 품질 좋은 공공임대주택의 공급이 필요한 실정입니다. 사회적기업 어울리는 노후고시원 등을 매입 후 신축하여 공공임대주택을 공급하는 사업을 추진 중입니다.

2) 진행 중인 사업

현재 신림5호점(예정) 사업을 진행 중으로, 매입약정 방식의 '서울형 공공기숙사' 사업에 관하여 서울시와 협의 중입니다.

서울시는 지난해 11월 ‘주거안전망 종합대책’을 발표하였습니다. 그 일환으로 노후 고시원을 매입하거나 공공기여를 활용해 '서울형 공공기숙사'도 건립한다고 발표하였습니다. 1~2인 가구를 위한 주거공간과 공유주방, 세탁실, 도서관과 같은 생활편의시설을 갖춘 공공 지원 주거시설을 공급한다는 내용입니다. 어울리는 신림동 고시촌에서 매입한 고시원 2곳을 '서울형 공공기숙사' 사업에 활용하기 위해 서울시와 협의 중에 있습니다. 이중 이번 펀딩과 직접적으로 관련된 신림5호점은 노후고시원이 있던 토지를 매입하여 어울리가 이미 소유권을 확보하였으며 기존 건물 철거를 완료한 상태입니다.

 

'서울형 공공기숙사'의 재무적인 사업 구조는 신축으로 준공될 공공임대 주택을 서울시에 매각함으로써 투자 자금을 회수하고 수익을 발생시키는 방식입니다. 수익구조는 공공주택의 경우 매입임대주택, 민간의 경우 신축 후 일괄 매각 방식의 부동산 개발사업과 비교 가능합니다. 민간과 공공이 협력하여 품질 좋은 공공임대주택을 건설하여 공급함으로써 청년 등 주거약자에게 그 혜택이 돌아갈 것으로 기대되는 사업입니다.

서울시 등과 매입약정이 이루어지지 않을 경우 민간사회주택 사업으로 계획을 변경하여 사업을 진행할 예정입니다. 민간사회주택으로 추진할 경우 '서울시 공동체주택' 제도를 통한 HF(한국주택금융공사) 보증, '나눔과 미래 따뜻한 사회주택기금' 등을 자금 조달에 활용할 수 있습니다.

3) 사업 자금 현황 : 신림5호점

○ 총사업비(예정) : 50억원 (토지비 27.2억원, 공사비 19.4억원, 기타 3.4억원)

○ 자기자금 7억 5,000만원 기투입 (총사업비의 15%) (22.12.31 기준)

<자기자금 기투입 현황 (22.12.31.기준)>

항목	금액(백만원)	비고
토지매입비 자부담	514	토지매매가 25억 7,000만원의 20%
토지취득세 등	132	소유권 이전비용
중개수수료	25
설계비	43	계획설계
철거감리비	16
사업자원인부담금	11	전기방호관공사 1,000만원, 통신선이설공사 130만원
기타 부담금	9
합계	750

^{주1) 토지매입비 중 20억 5,600만원 브릿지대출 완료 (한국투자저축은행, 22.8.22)
주2) 준공 및 사업 종료 시까지 토지소유권은 신탁 (무궁화신탁, 22.8.22)
주3) 토지매입비 브릿지 대출(20억5,600만원) 및 자부담금(5,800만원)은 신탁회사에서 자금관리(무궁화신탁)
주4) 토지 취득세 등 소유권 이전 비용 1억 3,200만원, 중개수수료 2,500만원은 브릿지 대출 등을 이용해 신탁계좌에서 지급 완료
주5) 토지매입 브릿지 대출은 착공 시 건설자금 PF대출로 전환}

○ 자기자금 추가 투입 예정 내역 (22.12.31. 기준)

<자기자금 투입 예정 현황 (22.12.31.기준)>

항목	금액(백만원)	비고
철거공사비	172	멸실신고 완료, 공사비 지급예정
설계비	44
감리비	20	3월 계약 예정
기타 비용	14
합계	250

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향후 추진 검토 사업

이번 펀딩 대상지 이외에도 ‘서울형 공공기숙사’ 사업 관련하여 서울시와 협의 중인 추가 사업이 있습니다(신림6호점 신림동 103-***). 2023년에는 서울시와 협의하여 관악구 대학동에서 중장년 1인가구를 위한 공공임대주택 공급을 추진할 계획입니다.

어울리는 사회주택, 공공임대주택 공급 및 운영 사업에 민간파트너로서 적극 참여하여 시민들의 주거권 확대에 기여할 예정입니다.

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재무추정

<향후 3개년 재무추정>

^{(단위 : 백만원)}

구분	2023(F)	2024(F)	2025(F)
자산총계	12,000	14,400	17,280
부채총계	9,000	10,800	12,960
자본총계	3,000	3,600	4,320
매출액	10,000	12,000	14,400
영업이익	1,200	1,440	1,728
당기순이익	1,000	1,200	1,440

^{주1) 예상매출액의 경우 2023년은 서울형 공공기숙사 매각대금 98억원(= 49억원 * 2건)과 사회주택임대수입 등 2억원을 합한 금액이며, 2024년 이후는 전년도 예상매출액의 120%를 산정하였습니다.}

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상환계획

공공기관과 매입약정이 체결될 경우에는 매각대금 수령 후 일시 상환할 것이며, 매입약정 체결이 이루어지지 않을 경우에는 민간사회주택으로 추진 방향을 수정하여 여타 기관을 통해 자금을 조달하여 상환할 예정입니다.

 

자금의 사용목적

본 펀딩의 모집금액은 5천만원이며, 모집 추이에 따라 증액할 예정입니다.

구분	증액전 모집금액	증액후 모집금액
철거공사비	3천만원	1억 7천2백만원
설계비	1천만원	4천4백만원
감리비	5백만원	2천만원
기타 비용	5백만원	1천4백만원
합계	5천만원	2억5천만원

노후고시원을 매입하여 공공임대주택으로 신축하여 공급하는 이번 사업에 필요한 마지막 에쿼티 자금을 본 펀딩을 통해 모집합니다. 총사업비 50억원 중 20%인 10억원을 에쿼티로 사업자가 먼저 투입하여야 하는데, 10억원 중 7.5억원은 어울리가 이미 투입하였고, 부족한 2.5억원을 오마이컴퍼니 증권형 크라우드펀딩을 통해 모집합니다. 금융기관과 건설자금 PF 대출에 대한 협의까지 마친 상태이며, 부족한 에쿼티 자금 2.5억원을 모으면 PF대출이 실행될 예정입니다.