투자개요
사회주택 주거모델의 First Mover
주식회사 녹색친구들은 사회주택 공급을 기반으로 지속가능한 도시공동체와 주거복지를 실현하고 있는 소셜디벨로퍼입니다. 주거환경과 지역사회 문제 해결을 위해 사회혁신 솔루션, 민관협력 방식의 주거모델인 ‘토지임대부 사회주택’을 최초로 제시했습니다.
투자핵심노트
# 주거혁신 솔루션 ‘사회주택’을 통한 소셜 임팩트투자 기회
“사람에게도, 지구에게도 좋은 집을 짓습니다” 녹색친구들은 ‘안전함’, ‘안정성’, ‘친환경’을 기반으로 한 민관협력 방식 사회주택을 도시 및 주거문제 솔루션으로 제시합니다. 사회주택 시장은 부동산 임대시장 수요의 증가로 성장가능성이 높아지고 있습니다. 녹색친구들이 최초로 탄생시킨 민간 소규모 사회주택 제로에너지빌딩(ZEB) 협력모델은 ‘주거복지’와 ‘에너지환경 문제 해결’ 분야의 사회적 가치 실현에 크게 기여할 수 있을 것으로 평가 받고 있습니다.
# 최초를 만드는 전문성 높은 조직역량, 성장가치는 극대화 / 사업리스크는 최소화
녹색친구들은 시행-시공-임대운영·관리의 일원화된 프로세스가 구축된 종합부동산 서비스 전문기업입니다. 직영주택(시공-임대운영) 54세대, 위탁운영주택(공공임대주택 운영관리) 203세대 총 257세대를 운영하며 대내외적으로도 주택 운영에 대해 인정받고 있습니다. 또한, 토지임대부부터 공공지원 사회주택까지 다양한 부동산 사업추진 경험, 제로에너지빌딩(ZEB) 연구소 기반의 직접 시공까지 가능한 전문성 높은 소셜 디벨로퍼입니다.
# 연이율 10%, 만기 12개월의 채권투자
사모 크라우드 펀딩을 포함해 6차례의 성공한 펀딩 이력은 녹색친구들 사회주택 사업의 타당성을 입증합니다. 다양한 사업 진행 경험을 바탕으로 12개월 후 투자금 조기 회수가 가능합니다.
증권발행정보
현금흐름예시
사업소개
우리가 주목하는 사회적 문제(소셜미션)
# 도시의 주거문제에 주목하다
쾌적한 주택의 부족과 끝없는 집값의 상승으로 소득이 불안정한 취약계층(청년, 신혼부부, 노년층 등)은 열악한 주거 환경으로 내몰리고 있습니다. 간신히 집을 구해도 짧은 거주 계약기간과 임대인의 사정에 맞춘 거주 기간으로 불안함을 느끼며 지내야 합니다.
주식회사 녹색친구들은 도시의 주거 관련 문제들에 주목하였고, 도심의 근본적, 구조적 문제를 속에서 끊임없이 질문을 던졌고,
그 의문들이 우리를 움직이게 했습니다.
우리는 지속가능함을 기반으로 도시의 회복과 건강한 변화를 위해 다양한 실험을 시도합니다.
# 근본 문제를 해결할 새로운 대안이 필요하다
공공의 주거 정책은 주거취약계층을 폭넓게 포괄하지 못하고 부족한 공급량으로 입주가 매우 어렵습니다. 공공임대주택에 어렵게 들어가도 사회적 편견으로 마음 편히 살 수 없습니다.
이제는 주거난 해소의 근본적 문제를 해결하고, 변화를 만들어 내는 새로운 대안이 필요합니다.
해결방안
# 민관협력 사회혁신 주거모델 “사회주택”을 최초로 제시하다
사회주택은 토지의 사회적 공공성의 극대화를 기반으로 안정적이고 합리적인 적정 주택을 제공하여 주거취약계층의 주거복지 실현을 앞당깁니다.
“(토지임대부)사회주택”은 정부가 토지를 매입해 민간사업자(사회적기업, 협동조합, 공익재단 등) 에게 30년 이상 저렴히 토지를 빌려주고 민간사업자가 해당 토지에 신축 또는 리모델링하여 입주자에게 시세 80% 이하의 임대료로 최대 10년까지 임대하는 민관 공동출자형 신개념 임대주택입니다.
토지임대부 사회주택을 통해 사업자는 주택사업 개발 시 발생하는 토지매입비용(통상 전체 부동산 사업비의 60~70% 차지)을 절약할 수 있어 사업의 안정성을 확보합니다.
사용자는 시세보다 저렴한 가격에 직주근접(職住近接)할 수 있는 이동과 접근성이 편리한 도심지에 거주하며 최대 10년 거주할 수 있어 주거 안정성을 확보할 수 있습니다.
사회주택 지층에는 육아시설, 사회적기업, 공유공간 등 지역사회와 함께 상생하는 ‘사회편의시설’이 입주하고 있습니다. 이를 통해 지역사회에 공동체를 형성하고 앵커시설로서 지역재생의 매개가 됩니다.
정부는 토지매입부터 시공, 운영까지 관리함에 따른 재정적 인력적 부담을 낮출 수 있습니다. 아울러 민간 사업자의 커뮤니티 역량과 운영관리 노하우 등을 통해 기존 공공임대주택의 한계로 거론되는 공동체성 파괴의 문제도 극복할 수 있습니다.
<사회주택이 지닌 사회적가치>
시장분석
# 사회주택 사업의 전망
사회주택은 기존에 없던 블루오션 사업이며, 영리기업의 시장 진입 제한으로 진입장벽이 높습니다.*
지난 수년간 사회주택 공급 정책 추진은 활발하게 진행되어 사업 본격화를 위한 기틀이 만들어졌습니다. 초기에는 민간 비영리조직의 자발적인 참여로 실험 사업으로 진행되었으며, 이를 시작으로 지방정부의 사회주택 관련 지원조례, 사회주택협회 창립, 서울시 사회주택종합지원센터 개소, HUG 사회임대주택금융지원센터 개소, HUG와 서울시가 공동출연한 2,000억원 규모의 서울시 사회주택 토지지원리츠 설립 등이 이루어졌고, 이후에도 지속적으로 사회주택 공모사업 유형의 다양화와 그 규모가 확대되고 있습니다.
# 사회주택은 주거문제의 근본적인 해결책으로 인식되고 있습니다.
2017년 국토교통부에서 발표한 [주거복지 로드맵]에는 사회주택 공급 활성화 내용이 포함되어 있고, 2019년 2월 [사회주택 로드맵]을 발표하면서 ‘사회주택’에 대한 관심과 기대가 커졌습니다.
국토부는 2022년까지 매년 2,000호 이상 4년 동안 총 10,000세대의 사회주택 공급 계획을 발표하였고, 부산시, 경기도에서 사회주택 관련 조례가 제정 중에 있으며, LH공사의 사회주택추진단과 SH공사의 사회주택부도 신설되어 사회주택 공급이 전국화 되고 있습니다.
경쟁력
# 0에서 1을 만드는, 사회주택 리딩컴퍼니
녹색친구들은 사회주택 시장 변화의 흐름을 주도합니다. 2012년부터 공공(정부 및 지자체)에 민관협력방식 사회주택을 공식적으로 제안하였습니다. 2013년에는 LH공사, KDI, 서울연구원 등 민관협력방식 임대주택정책 컨설팅을 진행하며 사업 런칭의 기반을 다졌습니다. 이러한 시장에 없던 주거모델 솔루션을 제시하고 정책화하는 시도를 이어나가고 있습니다.
주택 관련 법제도·정책·주거복지 관련 컨설팅을 지속적으로 수행하며 학계 세미나 및 포럼 등에 적극 참여·주도하는 등 사회주택의 생태계가 더욱 확장되고 활성화되도록 노력하고 있습니다.
녹색친구들은 최초를 선점합니다. 2015년의 서울시 사회주택 시범사업자 최초 선정을 시작으로 2016년부터 2018년까지 사회주택 1호, 2호, 3호(성산점, 창천점, 행운점)을 준공하여 안전하고 안정적인 안정적인 주택을 공급하였습니다. 또한 LH공공지원 사회주택(고양 삼송), LH사회주택 컨소시엄 구성 사업(수원 조원) 등 최초 시행자 선정이라는 성과와 경험을 축적하였습니다. 2020년에는 ZEB 사회주택 건설을 위한 23억원의 투자를 유치하여 국내최초 ZEB 사회주택 「녹색친구들 대조」의 준공을 앞두고 있습니다.
# 녹색친구들의 최대 가치, 종합부동산서비스
녹색친구들은 사회주택 사업에서 「시행-시공-임대운영·관리」를 경험한 유일한 선두기업입니다. 경험 기반의 종합부동산서비스 시스템을 구축하여 이를 제공하고 있습니다.
직접 시공을 통해 공사 원가를 절감하고 시행-시공-관리·운영 통합 서비스를 상시 점검하며 지속가능성과 공공성 향상을 위한 최적의 방안을 계속해서 보완하고 있습니다. 또한 사업 추진 과정 중 축적된 경험을 통해 분야별 전문인력을 양성하여 차세대 디벨로퍼를 육성하고 있습니다.
# 서로의 가치를 나누는, 결속력과 보완성 높은 네트워크
다양한 분야의 기업 및 기관과의 파트너십 결성으로 지역 수요에 부합한 거점공간을 조성하여 지역공동체 활성화에 기여합니다. 사회주택 입주자 공동체 프로그램을 공동 운영하는 등 주택 사업을 통한 지역과 마을로 사회적 가치를 확산시킵니다.
# 주거 기반의 지속가능한 친환경 도시공동체, 그린프렌즈
사람에게도 지구에게도 좋은 주택의 건설로 안전한 주거에서 건강한 거주까지 제공합니다. 느슨하기에 결속력 있는 입주자 커뮤니티를 운영하여 지속가능한 도시공동체를 실현합니다. 다양한 커뮤니티 프로그램을 운영·지원하고 녹색친구들이 지향하는 친환경 삶의 가치를 담은 웰컴키트를 제공합니다. 친환경 삶이 낯선 입주자에게 생활 속 실천과 습관을 제안하며, 개인의 자리에서 그리고 이웃과 함께 친환경 도시공동체 형성에 기여합니다.
# 크라우드 펀딩의 성공 기록, 안정적인 상환 이력
2016년 3월 증권형 크라우드펀딩을 시작으로 채권형 펀딩 모집에 성공한 녹색친구들은 이후 4차례 증권형 크라우드펀딩에 성공하면서 총 275,600,000원 모금을 달성하였습니다. 그 결과 <2016년 사회적경제 크라우드펀딩 대회> 서울특별시장 서울시장상, 금융위원회위원장의 <크라우드펀딩 제도의 발전 및 활성화 기여 공로>로 표창장을 수상하였습니다.
2020년 기준 만기가 도래한 모든 금액을 투자자에게 상환하여 투자자들에게 사회적가치 실현 뿐 아니라 재무적 수익까지 제공하였습니다.
또한 2020년 7월, 제로에너지빌딩(ZEB) 사회주택 사업 협력을 위한 사모크라우드펀딩 프로젝트를 진행해 켑코에너지솔루션㈜로부터 23억 원 규모의 임팩트 투자를 성공적으로 유치하였습니다. 본 투자를 통해 진행되는 사업은 건축분야의 새로운 성장동력으로 주목받고 있는 제로에너지빌딩(ZEB)이 사회주택에까지 적용되는 새로운 민간협력모델입니다. 민간주도로 추진되는 ZEB 사회주택 사업으로 에너지절감 및 환경문제 해결과 주거복지 확대를 연계함으로써 사회적 가치 실현에 크게 기여하는 유의미한 사업으로 긍정적인 평가를 받고 있습니다.
녹색친구들 Social Impact
사업추진계획
# 제로에너지빌딩(ZEB) 사회주택
녹색친구들은 민간 선도적 제로에너지빌딩(ZEB, Zero Energy Building) 사회주택 사업을 추진합니다. 소규모 주택건축물에 적용되는 국내 최초 제로 에너지 빌딩 프로젝트였던 「녹색친구들 대조」의 투자, 시행, 시공의 노하우를 살려 마포구 연남동에 1인 가구 대상의 ZEB 사회주택 「녹색친구들 연남」 프로젝트를 진행하고자 합니다.
*제로에너지빌딩(ZEB)은 에너지 효율개선을 통해 절감한 에너지소비량과 신재생에너지 생산량이 균형을 이루는 에너지 자립 건물입니다. 에너지 손실을 최소화하는 ‘패시브(Passive) 기술’과 고효율기기 및 신재생에너지를 적용한 ‘액티브(Active) 기술’을 도입해 건물의 에너지 성능을 높이고 사용자가 에너지를 효율적으로 사용가능합니다.
**<녹색친구들 연남> ‘19년 서울토지지원리츠 토지임대부 사회주택의 민간사업자로 선정된 사업으로, ‘21년 12월 준공을 예정하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 위치한 필지(총 23호실)로, 원룸형의 주거 총 20세대, 근린생활시설 3호로 구성되어 있습니다. 지상 5층, 연면적 약 793.07㎡의 다세대주택으로 계획되었습니다. 제로에너지빌딩(ZEB) 5등급 인증, 에너지자립율 20% 이상 수준으로 설계된 건축물로, 에너지효율 향상을 위해 단열 성능이 뛰어난 건축기자재(창호, 단열재 등), 신재생에너지(PV), 에너지관리시스템(BEMS) 등이 적용됩니다.
제로에너지빌딩(ZEB)은 미래 건설사업의 새로운 패러다임이자 중요한 해결과제로 자리잡고 있습니다. 전세계적으로 대형 빌딩의 에너지소비량은 해마다 급증하고 있는데, 에너지소비의 36%가 건축물에서 발생합니다. 서울시 건물부문(2017년 기준)은 전체 에너지소비량의 21%에 달할 정도로 큰 비중을 차지하고 있습니다.
의무화 로드맵에 따르면 올해부터 연면적 1000㎡ 이상 공공건축물 대상으로 제로에너지건축물 인증이 의무화되고 2025년부터는 민간건축물 대상으로 범위가 확대되며 2030년까지 연면적 500㎡ 이상 건축물의 제로에너지화가 이뤄질 예정입니다.
기후변화 대응, 에너지안보강화, 의무화 정책 등에 의해 세계 제로에너지건축 시장 규모는 2014년 기준 약 420조에서 2024년에는 약 1,560조로 성장할 전망입니다. 국내의 경우도, 2014년 약 8.6조에서 제로에너지건축 의무화 및 산업기술 지원 등 보급 활성화 정책이 시행됨에 따라 2024년 그 규모가 약 20조로 확대될 전망입니다.
<녹색친구들 대조> ZEB 사회주택 사업에 이어, 이번 <녹색친구들 연남> 사회주택 사업을 추진함으로써 소규모 주택 건축물의 제로에너지 실현에 기여하고자 하며, 이 사업을 기점으로 주거문제와 에너지환경 문제를 함께 해결할 수 있는 주택운영모델을 지속적으로 확대해 소셜임팩트 가치를 창출하고자 합니다.
# GREENFRIENDS Milestone (단기 장기 사업추진 계획)
사회적기업 주식회사 녹색친구들은 대표적인 소셜디벨로퍼로서의 입지를 구축하고, 사회주택 분야 임대주택 ‘기획-개발-관리운영’을 포괄한 종합부동산서비스 전문기업으로서 성장해 나가고자 합니다.
현재 2021년 7월 기준, 공급운영 중인 주택은 총 257세대(토지임대부 사회주택 40세대, 공공지원 사회주택 14세대, 위탁운영 방식의 사회적주택 193세대, 고양시 사회주택 10세대 이며, 기존 완료된 주요사업(시공 및 사업수주 실적)으로는 총 69세대, 약 84억원 규모의 9개 프로젝트를 추진한 바 있습니다. 또한 진행사업 (사회주택 사업 4건, 도시재생 지속사업 3건)과 ‘21년 신규 확정사업 1건(사회주택 시행 및 시공 확정사업 1건)을 합치면 총 198.4억 원 규모의 사업 프로젝트를 추진할 계획에 있습니다.
또한 사회주택 및 도시재생 사업 외 커뮤니티 매니지먼트(Community Management) 역량을 지속적으로 강화하여, 임대운영관리 시스템 효율화, 주거복지서비스를 향상시킬 계획입니다. 일상을 더욱 풍요롭게 채우는 주거 어메니티(amenities)를 제공함으로써 입주자들의 만족도를 높이고, 다양한 커뮤니티 콘텐츠를 기획 및 제공하여 주거 기반의 지속가능한 이웃공동체를 실현하고자 합니다. 이는 향후 커뮤니티 구심력을 갖추고 동네와 마을의 활력을 되살리는 지역사회 거점의 역할로 자리매김하여 “주거”에서 “지역사회”로 확장된 소셜임팩트가 창출될 것으로 기대하고 있습니다.
사회주택 사업 확대와 안정화를 위한 정책·제도적 기반이 지속적으로 개선되고 있습니다. 사회주택 리츠 사업 토지매입비 상한선이 토지임대부 초기 18억에서 현재는 토지선매입 기금 확대에 따라 250억까지 확대되었으며, ‘20년 처음으로 LH 민간 매입약정형 사회주택 시범사업*이 도입되었습니다. 최근에는 매입약정 방식을 적용해 도심 내 공실 상가·오피스·숙박시설 등 비주거시설을 주택으로 용도변경 및 리모델링 후 청년 1인가구에게 공공임대주택으로 공급하는 사업 공모 계획도 발표되면서, 사회주택 개발 공급의 규모와 방식이 다양해지고 계속해서 확대될 것으로 전망됩니다.
향후 사회주택 사업 확장, 신규 주거모델(개발 & 리노베이션 사업 등), 주거 기반 도시재생 연계사업 등 양적, 질적으로 확장되는 사업을 통해 기업의 성장속도와 규모는 더욱 더 확대될 것으로 예측하고 있습니다.
*협동조합, 사회적기업, 비영리법인 등 사회적경제주체가 사회주택의 설계, 시공, 운영까지 역할을 맡는 방식으로, 매입약정 체결과 동시에 사회주택 운영사업자가 선정되고, 건축 초기부터 사업에 참여하기 때문에 사회주택운영에 필요한 주거시설, 공용공간을 설계에 반영하는 등 수요자맞춤형 주택을 공급할 수 있음.
자금의 사용목적
이번 크라우드펀딩을 통한 투자금(200,000,000원)은 “민간 제로에너지빌딩(ZEB) 사회주택 사업“의 사업대상지인 <녹색친구들 연남> 프로젝트의 제로에너지빌딩 사업비로 사용할 계획입니다.
기업개요
기업미션
- 토지의 사회적 공공성 확대와 사회적 가치 실현
- 안정적이고 합리적인 주거공급을 확대
- 주거를 거점으로 지속가능한 도시공동체를 실현
- 주거취약계층의 주거안정성 지원 및 주거복지에 기여
기업비전
- 녹색친구들 사회주택 공급 확대
- 커뮤니티 기반의 사회주택 관리 운영
- 종합부동산서비스회사로서 시행-시공-임대운영의 체계적 프로세스와 전문성 구축
- 임대주택기획/개발/관리운영을 포괄해 수준 높은 주거복지서비스 제공
- 대표적인 소셜 디벨로퍼로서의 입지 구축
보유 면허 및 인증
전문기술 및 기업 인증
종합건설면허, 주택건설면허, 준공공임대사업자 전문성 보유
- 「건설산업기본법」에 따른 건설업등록 인증 (2017.09.08.)
- 「주택법」에 따른 주택건설사업자등록 인증 (2017.09.28.)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 등록 인증, 마포구청장(2018.08.13.)
- 서울시예비사회적기업 지정 (2016.05.19.)
- 국토교통부 국토교통형 예비사회적기업 지정 (2018.06.12.)
- 「사회적기업육성법」 및 「사회적기업육성법 시행규칙」에 따른 사회적기업 인증 (2018.12.28.)
- 나이스디앤비 기술평가(사회주택 등 주거용 건물설계 및 건축시공 기술) 우수기술기업 인증 (2019.11.04.)
- 제로에너지빌딩(ZEB) 기업부설연구소 설립 (2021.06.28.)