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사업개요
우리가 주목하는 사회적 문제(소셜미션)
[도시가 겪고 있는 주거문제에 주목하다]
도시로의 인구이동이 가속화되면서 주거 관련된 문제는 끝없이 발생하고 있습니다. 주택이 부족하고 집값/주거비가 상승하면서 소득이 불안정한 취약계층, 청년들, 신혼부부, 노년계층 등은 점차 좁은 원룸촌으로, 외곽으로 쫓겨나고 있으며 그 마저도 짧은 계약기간에 항상 불안함을 느끼며 지내야 합니다.
녹색친구들은 도시가 지닌 여러 주거 관련 이슈들을 주목하였고, 도심의 근본적, 구조적 문제를 발견하고 인식하는 과정에서 끊임없는 질문을 던졌습니다.
그러한 질문들이 우리를 움직이게 했습니다.
우리는 도시의 회복과 지속가능성, 건강한 변화를 위해 다양한 실험을 시도합니다.
[근본적 문제를 해결할 새로운 대안이 필요하다]
1인 가구 증가 및 주거난 심화 현상이 가속화되는 시점에서, 공공은 주택공급 및 역할의 한계를 보였습니다.
여전히 수요 대비 턱없이 부족한 공급량으로 인해 경쟁률이 높아져 낙타가 바늘구멍을 통과하기 보다 어렵습니다. 또한 실제적으로는 취약한 주거환경(반지하, 옥탑장, 고시원)에 살고 있지만, 소득분위에서 높은 분위를 받는 이들은 공공주택에 지원할 엄두도 못 내는 실정입니다. 어렵게 들어간 공공임대주택에서는 사회적 편견으로 인해 마음 편히 살 수 없습니다.
이제는 근본적 문제를 해결하고, 변화를 만들어낼 수 있는 새로운 대안이 필요합니다.
해결방안
[민관협력의 사회혁신 주거모델 "사회주택"을 최초로 제시하다]
"(토지임대부)사회주택"이란 정부가 토지를 매입해 사회적기업, 협동조합, 공익재단 등 민간사업자에게 30년 이상 토지를 저렴하게 빌려주고 민간사업자가 해당 토지에 신축하거나 리모델링하여 입주자에게 시세 80% 이하의 임대료로 최대 10년까지 임대하는 민관 공동출자형 신개념 임대주택입니다.
토지임대부 사회주택을 통해 사업자는 주택사업 개발 시 발생하는 토지매입비용(통상 전체 부동산 사업비의 60 ~70% 차지)을 절약할 수 있어 사업의 안정성을 확보하게 되었습니다.
사용자는 시세보다 저렴한 가격으로 직주근접(職住近接)형, 즉 이동과 접근성이 편리한 도심지에 거주할 수 있게 되었습니다. 또한 최대 10년 거주계약을 체결할 수 있어 주거 안정성을 확보하게 되었습니다.
사회주택 지층에는 육아시설, 사회적기업, 공유공간 등 지역사회와 함께 상생할 수 있는 '사회편의시설'이 입주하고 있습니다. 이를 통해 지역사회에 공동체성을 형성하고 앵커시설로서 지역재생의 매개가 됩니다.
정부는 기존에 토지매입부터 시공, 운영까지 담당해야했던 재정적 인력적 부담을 감소할 수 있습니다. 아울러 민간 사업자의 커뮤니티 역량과 운영관리 노하우 등을 통해 기존의 공공임대 주택의 한계로 거론되었던 공동체성 파괴의 문제도 극복할 수 있습니다.
토지의 사회적 공공성을 극대화하고, 안정적이고 합리적인 양질의 주택을 제공함으로써 주거취약계층의 주거복지 실현을 앞당기는데 기여합니다.
시장분석
[사회주택 사업의 전망]
사회주택은 기존에 없던 블루오션 사업이며, 영리기업의 시장 진입 제한으로 진입장벽이 높습니다.*
*관련근거 : "사회주택"이란 사회경제적 약자를 대상으로 공급되는 임대주택 등을 말하며, 이를 공급하는 주체는 "주거 관련 사회적 경제 주체"로 한정한다.(서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례 §2조의 3항
지난 7년간 사회주택 공급 정책 추진은 활발하게 진행되어 사업 본격화를 위한 기틀이 만들어졌습니다. 초기에는 민간 비영리조직의 자발적인 참여로 실험 사업으로 진행되었으며, 이를 시작으로 지방정부의 사회주택 관련 지원조례, 사회주택협회 창립, 서울시 사회주택종합지원센터 개소, HUG사회임대주택금융지원센터 개소, HUG와 서울시가 공동출연한 1,200억원 규모의 서울시 사회주택토지지원리츠 설립 등이 이루어졌고, 이후에도 지속적으로 사회주택 공모사업 유형의 다양화와 그 규모가 확대되고 있습니다.
[사회주택은 주거문제의 근본적인 해결책으로 인식되고 있습니다.]
2017년 국토교통부에서 발표한 [주거복지 로드맵]에는 사회주택 공급 활성화 내용이 포함되어 있고, 2019년 2월 [사회주택 로드맵]을 발표하면서 '사회주택'에 대한 관심과 기대가 커졌습니다.
국토부는 2022년까지 매년 2,000호 이상 4년 동안 총 10,000세대의 사회주택 공급 계획을 발표하였고, 부산시, 경기도에서 사회주택 관련 조례가 제정 중에 있으며, LH공사의 사회주택추진단과 SH공사의 사회주택부도 신설되어 사회주택 공급이 전국화 되고 있습니다.
서울시와 (사)한국사회주택협회는 한남동 한강진역 앞의 서울시 공용 주차장 부지에 약 350세대의 사회주택 건립을 추진하기로 합의하고 2020년 착공을 준비하고 있는 등 사회주택의 규모화에도 박차를 가하고 있습니다.
경쟁력
[사회주택 사업의 리딩컴퍼니]
녹색친구들은 지난 2012년부터 공공(정부 및 지자체) 측에 민관협력 방식 사회주택을 공식적으로 제안하고, 2013년 LH공사, KDI, 서울연구원 등 민관협력방식 임대주택정책 컨설팅을 활발히 진행해오면서 사업 런칭의 기반을 다졌습니다. 이러한 시도는 기존에 없던 주거모델 솔루션을 제시하고 정책화하는 등 변화의 흐름을 만들었습니다.
2015년 서울시 사회주택 시범사업자로 최초 선정되었으며, 2016년 사회주택 1호(성산), 2호(창천), 2018년 3호(행운)을 준공하고 안정적인 공급 및 입주 프로세스를 구축하였습니다. 또한 LH공공지원 사회주택(구양, 삼송), LH사회주택 컨소시엄 구성 사업(수원, 조원) 등 첫 시행자 선정이라는 성과와 경험들을 축적하였습니다.
이후에도 주택 관련 법제도, 정책, 주거복지 관련 컨설팅 자문을 지속적으로 수행하고 있으며, 학계 세미나 및 포럼 등을 적극 참여 또는 주도하는 등 사회주택의 생태계가 더욱 확장되고 활성화될 수 있는 노력을 하고 있습니다.
[종합부동산서비스 전문기업]
녹색친구들은 사회주택 사업에서 <시행-시공-임대운영-관리>를 경험한 유일한 선두기업이며, 현재는 종합부동산서비스라는 일괄 시스템을 구축하여 시행 중에 있습니다.
이처럼 임대주택 기획, 개발, 관리운영 및 유동화 사업을 포괄하여 직접 시공을 통한 원가 절감, 시행-시공-관리운영의 통합으로 시너지 제고 등 지속가능성과 공공성 향상을 위해 최적의 방안을 구축해 나가고 있습니다. 또한 사업 추진 과정에서 축적된 경험, 분야별 전문 인력 및 조직역량을 확보하고 육성해 나가고 있습니다.
[결속력 및 보완성이 높은 네트워킹 구축]
다양한 분야의 기업 및 기관과 파트너쉽을 결성하여 사회주택 입주자 공동체 프로그램 운영, 지역수요에 부합한 거점공간 조성, 지역공동체 활성화, 주택사업을 통한 사회적가치 확산 및 주거복지 실현을 구현하고 있습니다.
[주거를 기반으로 지속가능한 도시공동체 구현]
원활한 임대관리와 입주자간 공동체 커뮤니티 생활을 위해 체계적인 운영프로세스를 보유하고 있습니다. 입주자 간 서로가 서로의 이웃이 되어가는 과정을 자연스럽게 지속해갈 수 있도록 다양한 커뮤니티 프로그램을 운영 지원합니다. 또한 주택 내 유휴공간(입주자 및 지역주민 모두 사용하는 카셰어링)을 활용해 창출되는 운영 부가수익을 주택 입주자 공동체 활동비에 지원함으로써 커뮤니티 활성화를 촉진하는 선순환을 실현하고 있습니다.
[4차례 크라우드펀딩 성공, 안정적인 상환 이력]
2016년 3월 증권형 크라우드펀딩 최초로 채권형 펀딩 모집에 성공한 녹색친구들은 이후 3차례 증권형 크라우드펀딩에 성공하면서 총 275,600,000원 모집에 달성하였습니다.
그 결과 <2016년 사회적경제 크라우드펀딩 대회> 서울특별시장 서울시장상을 수상하였으며, 금융위원회위원장의 <크라우드펀딩 제도의 발전 및 활성화 기여 공로>로 표창장을 수상하였습니다.
현재 만기가 도래한 모든 금액을 성공적으로 투자자들에게 상환하여 투자자들에게 사회적가치 실현뿐 아니라 재무적 수익도 제공하였습니다.
녹색친구들 Social impact
사업계획
민-민협력기반 선도사업; 제로에너지빌딩(ZEB) 사회주택
녹색친구들은 최초 민-민 협력을 기반으로, 민간 선도적 제로에너지빌딩*(ZEB, Zero Energy Building) 사회주택 사업을 추진할 계획입니다. 첫 사업 대상지는 <녹색친구들 대조**> 프로젝트입니다. 한국전력에너지 솔루션의 ZEB 컨설팅 및 소셜임팩트 투자(민간에서 100% 시공자금 조달)와 녹색친구들의 사업기획(시행) 및 건축시공, 임대운영의 역량이 결합된 사업입니다.
* 제로에너지빌딩(ZEB)은 에너지 효율개선을 통해 절감한 에너지소비량과 신재생에너지 생산량이 균형을 이루는 에너지 자립 건물입니다. 에너지 손실을 최소화하는 '패시브(Passive) 기술'과 고효율기기 및 신재생에너지를 적용한 '액티브(Active) 기술'을 도입해 건물의 에너지 성능을 높이고 사용자가 에너지를 효율적으로 사용가능합니다.
** <녹색친구들 대조>는 2019년 2-1차 SH 서울토지지원리츠 토지임대부 사회주택 민간사업자로 선정된 사업으로, '20년 8월 착공, '21년 3월 준공을 예정하고 있습니다. 사업규모는 지상 6층, 건축면적 224.73㎡, 연면적 856.84㎡이며, 다세대주택 도시형생활주택(원룸형) 총 16가구, 근린생활시설(1호)로 계획되었습니다. 제로에너지빌딩(ZEB) 5등급 인증, 에너지 자립율 37% 수준으로 설계된 건축물로, 에너지효율 향상을 위해 단열 성능이 뛰어난 건축기자재(창호, 단열재 등), 신재생에너지(PV), 에너지관리시스템(BEMS) 등이 적용됩니다.
제로에너지빌딩(ZEB)은 미래 건설사업의 새로운 패러다임이자 중요한 해결 과제로 자리잡고 있습니다. 전세계적으로 대형 빌딩의 에너지소비량은 해마다 급증하고 있는데, 에너지소비의 36%가 건축물에서 발생합니다. 서울시 건물부분(2017년 기준)은 전체 에너지소비량의 21%에 달할 정도로 큰 비중을 차지하고 있습니다.
이에 서울시는 온실가스 감축과 에너지 절감에 대한 해결책으로 '제로에너지빌딩(ZEB)'을 의무화 하고 있습니다. 2023년 모든 신축건물에 대한 제로에너지화 실현을 목표로, 환경 및 에너지성능 향상을 위한 건축/설계 기준을 강화하고, 에너지 성능이 건물 가치에 반영될 수 있도록 평가체계를 마련하고 있습니다. 특히, 공공기관 건축물뿐 아니라 민간 신축 건축물에도 제로에너지 설계를 의무화하여 허가조건으로 부여할 수 있도록 제도개선을 추진했다고 발표하였고(2020.05.28.), 산업통상자원부와 국토교통부는 건축물 에너지 효율/성능 향상에 협력을 위해 TF발족 및 업무협약(2020.05.11.)을 체결한 바 있습니다.
건축 분야에서도 에너지 효율화와 지구환경보호를 위한 환경/기술적 책임이 요구되고 있습니다. 제로에너지빌딩(ZEB) 도입을 통해 '에너지 소비만을 하는 공간'에서 '에너지를 생산하고 효율적으로 사용/관리하는 에너지 프로슈머의 확산과 건축 분야의 새로운 성장동력 및 부가가치 창출의 수단으로써 적극 활용될 것으로 기대되고 있습니다.
이번 ZEB <녹색친구들 대조> 사회주택 사업을 추진함으로써 민간 최초로 소규모 주택 건축물의 제로에너지 실현에 기여하고자 하며, 이 사업을 기점으로 주거문제와 에너지환경 문제를 함께 해결할 수 있는 새로운 주택운영모델을 구축 및 확대해 소셜임팩트 가치를 창출하고자 합니다.
Greenfriends Milestone (단기 장기 사업추진 계획)
사회적기업 녹색친구들은 대표적인 소셜디벨로퍼로서의 입지를 구축하고, 사회주택 분야 임대주택 기획-개발-관리운영, 유동화 사업 등을 포괄한 종합부동산서비스 전문기업으로서 성장해 나가고자 합니다.
현재 2020년 공급운영 중인 주택은 총 119세대(사회주택 40세대, 사회적주택 79호)이며, 기존 진행사업 10건과 확정사업(사회주택 시행 및 시공) 4건을 합치면 193억 원 규모의 사업 프로젝트를 추진합니다. 또한 Scale-up 기획사업(계획사업 2건)까지 포함하면 사업규모는 총 750억 원 예상하고 있습니다.
또한 사회주택 및 도시재생 사업 외에 커뮤니티 매니지먼트(Community Management) 역량을 지속적으로 강화하여, 임대운영관리 시스템 효율화, 주거복지서비스를 향상시킬 계획입니다. 일상을 더욱 풍요롭게 채우는 주거 에메니티(amenities)를 제공함으로써 입주자들의 만족도를 높이고, 다양한 커뮤니티 콘텐츠를 기획 및 제공하여 주거 기반의 지속가능한 이웃공동체를 실현하고자 합니다. 이는 향후 커뮤니티 구심력을 갖추고 동네와 마을의 활력을 되살리는 지역사회 거점의 역할로 자리매김하여 "주거"에서 "지역사회"로 확장된 소셜임팩트가 창출될 것으로 기대하고 있습니다.
사회주택 사업 확대와 안정화를 위한 정책/제도적 기반이 지속적으로 개선되고 있습니다. 사회주택 리츠 사업 토지매입비 상한선이 토지임대부 초기 18억에서 현재는 토지선매입 기금 확대에 따라 250억까지 확대되었으며 '20년 올해 처음으로 LH 민간 매입약정형 사회주택 시범사업*이 도입되면서 사회주택 공급 확대가 가속화될 것으로 전망되고 있습니다. 소규모 주택 필지에서 중/대규모형 사회주택 개발 공급이 가능해질 것입니다.
향후 사회주택 사업 확장, 신규 주거모델(개발 & 리노베이션 사업 등), 주거 기간 도시재생 연계사업 등 양적, 질적으로 확장되는 사업을 통해 기업의 성장속도와 규모는 더욱 더 확대될 것으로 예측하고 있습니다.
*협동조합, 사회적기업, 비영리법인 등 사회적경제주체가 사회주택의 설계, 시공, 운영까지 역할을 맡는 방식으로, 매입약정 체결과 동시에 사회주택 운영사업자가 선정되고, 건축 초기부터 사업에 참여하기 때문에 사회주택운영에 필요한 주거시설, 공용공간을 설계에 반영하는 등 수요자 맞춤형 주택을 공급할 수 있음.
자금의 사용목적
이번 크라우드펀딩을 통한 투자금(2,300,000,000원)은 민간 최초 제로에너지빌딩(ZEB) 사회주택 <녹색친구들 대조>의 건축사업비로 사용할 계획입니다.
- 기본 건축 공사비 : 2,075백만원
- 간접공사비(철거비, 지반조사, 기타 경비 등) : 126백만원
- 설계비 : 86백만원
- 감리비 : 13백만원