주거문제,사회주택,녹색친구들,임팩트투자,코넥스상장

투자개요

본 프로젝트의 청약기간이 변경되었음을 안내드립니다.
이에 따라 발행일 및 교부일도 아래와 같이 변경되었습니다.

(청약기간 : 기존 2019.11.29.~2019.12.31. -> 변경 2019.11.29.~2019.12.24.
발행일 : 기존 2020.01.14. -> 변경 2020.01.08.
교부일 : 기존 2020.02.03. -> 변경 2020.01.28.)

소셜디벨로퍼 녹색친구들이 크라우드펀딩을 통해 코넥스 상장에 도전합니다.

시민 주주분들의 많은 응원 부탁드립니다.

주식회사 녹색친구들은 사회주택 공급을 기반으로 지속가능한 도시 공동체와 주거복지를 실현하고 있는 소셜디벨로퍼입니다. 주거환경과 지역사회 문제 해결을 위해 사회혁신 솔루션, 민관협력 방식의 주거모델인 "토지임대부 사회주택"을 최초로 제시하였습니다.

투자핵심노트

주거문제에 대한 혁신 솔루션으로 "사회주택"이 인정받았습니다.

사회주택은 토지의 공공성을 실현하는 임대방식을 통해 사업의 안정성 및 지속성이 높은 민관협력 모델입니다. LH 공사에서 2020년부터 매년 2,000호 이상, 서울시 매년 2,000호 이상 사회주택 공급계획을 발표하였습니다. 이는 사회주택이 도시와 주거문제의 근본적인 해결책으로 자리매김하였음을 증명합니다.

"사회주택"의 리딩컴퍼니, 주식회사 녹색친구들

녹색친구들은 “토지임대부 사회주택”을 국내에서 최초로 제안한 사회주택의 리딩컴퍼니입니다. 또한 국내에서 유일하게 <사업시행-시공-임대운영-관리> 등 사회주택의 모든 절차를 단독으로 진행할 수 있는 “사회주택 종합부동산 서비스”를 구축하였습니다.

사회문제 해결을 위한 임팩트 투자 기회

녹색친구들의 활동은 안정적인 임대 환경을 조성해 주거복지를 실현하고 젠트리피케이션 예방 등 도시재생의 대안으로 도시활력을 회복하는 소셜임팩트를 창출하고 있습니다.
또한 녹색친구들은 금번 펀딩을 통해 코넥스 상장 및 차후 공개시장 상장을 계획 중에 있습니다.
녹색친구들에 대한 투자는 사회적가치와 재무적 수익을 동시에 창출하는 임팩트 투자 기회입니다.

증권발행정보

리워드 혜택

모든 투자자에게 2가지 혜택이 제공됩니다.

혜택 1. 동네정미소 Special Edition 정미식구권
- 동네정미소 멤버십 서비스 “정미식구권”을 제공
- 갓 도정해 더 맛있는 쌀편집숍 <동네정미소>에서 쌀 취향을 찾고, 건강한 밥상을 만나보세요.
* 100만 원 이상 투자자 / 동네정미소 정미식구권 3개월
* 300만 원 이상 투자자 / 동네정미소 정미식구권 6개월
* 500만 원 이상 투자자 / 동네정미소 정미식구권 1년
- 2020년 2월 초부터 발송될 예정입니다.

혜택 2. 녹색친구들 사회주택 입주우선권*
- 녹색친구들이 공급하는 사회주택에 우선적으로 입주가능한 ‘입주우선권’을 제공
* 민관협력 방식의 토지임대부 사회주택으로, 저렴한 임대료 (주변시세의 80% 이하) 및 장기거주(최장 10년)가 가능한 안정적인 주거공간이며, 함께 살아가는 이웃들과 커뮤니티를 만들어갈 수 있는 공동체 지향 주택입니다.
* 단, 사회주택 입주 자격요건이 충족되어야 합니다.
(자격요건 확인 : http://www.greenfriends.co.kr/board/announce/view/58)
- 사회주택 입주우선권은 녹색친구들이 발행하는 문서로 전달될 예정이며 자세한 사항은 펀딩 종료 이후 대상자분들께 개별 안내예정입니다.

사업개요

문제점

[도시가 겪고 있는 주거문제에 주목하다]

도시로의 인구이동이 가속화되면서 주거 관련된 문제는 끝없이 발생하고 있습니다. 주택이 부족하고 집값/주거비가 상승하면서 소득이 불안정한 취약계층, 청년들, 신혼부부, 노년계층 등은 점차 좁은 원룸촌으로, 외곽으로 쫓겨나고 있으며 그 마저도 짧은 계약기간에 항상 불안함을 느끼며 지내야 합니다.

녹색친구들은 도시가 지닌 여러 주거 관련 이슈들을 주목하였고, 도심의 근본적, 구조적 문제를 발견하고 인식하는 과정에서 끊임없는 질문을 던졌습니다.

그러한 질문들이 우리를 움직이게 했습니다.

우리는 도시의 회복과 지속가능성, 건강한 변화를 위해 다양한 실험을 시도합니다.

[근본적 문제를 해결할 새로운 대안이 필요하다]

1인 가구 증가 및 주거난 심화 현상이 가속화되는 시점에서, 공공은 주택공급 및 역할의 한계를 보였습니다.

여전히 수요 대비 턱없이 부족한 공급량으로 인해 경쟁률이 높아져 낙타가 바늘구멍을 통과하기 보다 어렵습니다. 또한 실제적으로는 취약한 주거환경(반지하, 옥탑장, 고시원)에 살고 있지만, 소득분위에서 높은 분위를 받는 이들은 공공주택에 지원할 엄두도 못 내는 실정입니다. 어렵게 들어간 공공임대주택에서는 사회적 편견으로 인해 마음 편히 살 수 없습니다.

이제는 근본적 문제를 해결하고, 변화를 만들어낼 수 있는 새로운 대안이 필요합니다.

해결방안

[민관협력의 사회혁신 주거모델 "사회주택"을 최초로 제시하다]

"(토지임대부)사회주택"이란 정부가 토지를 매입해 사회적기업, 협동조합, 공익재단 등 민간사업자에게 30년 이상 토지를 저렴하게 빌려주고 민간사업자가 해당 토지에 신축하거나 리모델링하여 입주자에게 시세 80% 이하의 임대료로 최대 10년까지 임대하는 민관 공동출자형 신개념 임대주택입니다.

토지임대부 사회주택을 통해 사업자는 주택사업 개발 시 발생하는 토지매입비용(통상 전체 부동산 사업비의 60 ~70% 차지)을 절약할 수 있어 사업의 안정성을 확보하게 되었습니다.

사용자는 시세보다 저렴한 가격으로 직주근접(職住近接)형, 즉 이동과 접근성이 편리한 도심지에 거주할 수 있게 되었습니다. 또한 최대 10년 거주계약을 체결할 수 있어 주거 안정성을 확보하게 되었습니다.

사회주택 지층에는 육아시설, 사회적기업, 공유공간 등 지역사회와 함께 상생할 수 있는 '사회편의시설'이 입주하고 있습니다. 이를 통해 지역사회에 공동체성을 형성하고 앵커시설로서 지역재생의 매개가 됩니다.

정부는 기존에 토지매입부터 시공, 운영까지 담당해야했던 재정적 인력적 부담을 감소할 수 있습니다. 아울러 민간 사업자의 커뮤니티 역량과 운영관리 노하우 등을 통해 기존의 공공임대 주택의 한계로 거론되었던 공동체성 파괴의 문제도 극복할 수 있습니다.

토지의 사회적 공공성을 극대화하고, 안정적이고 합리적인 양질의 주택을 제공함으로써 주거취약계층의 주거복지 실현을 앞당기는데 기여합니다.

시장분석

[사회주택 사업의 전망]

사회주택은 기존에 없던 블루오션 사업이며, 영리기업의 시장 진입 제한으로 진입장벽이 높습니다.^*

^{*관련근거 : "사회주택"이란 사회경제적 약자를 대상으로 공급되는 임대주택 등을 말하며, 이를 공급하는 주체는 "주거 관련 사회적 경제 주체"로 한정한다.(서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례 §2조의 3항}

지난 7년간 사회주택 공급 정책 추진은 활발하게 진행되어 사업 본격화를 위한 기틀이 만들어졌습니다. 초기에는 민간 비영리조직의 자발적인 참여로 실험 사업으로 진행되었으며, 이를 시작으로 지방정부의 사회주택 관련 지원조례, 사회주택협회 창립, 서울시 사회주택종합지원센터 개소, HUG사회임대주택금융지원센터 개소, HUG와 서울시가 공동출연한 1,200억원 규모의 서울시 사회주택토지지원리츠 설립 등이 이루어졌습니다.

[사회주택은 주거문제의 근본적인 해결책으로 인식되고 있습니다.]

2017년 국토교통부에서 발표한 [주거복지 로드맵]에는 사회주택 공급 활성화 내용이 포함되어 있고, 2019년 2월 [사회주택 로드맵]을 발표하면서 '사회주택'에 대한 관심과 기대가 커졌습니다.

국토부는 2022년까지 매년 2,000호 이상 4년 동안 총 10,000세대의 사회주택 공급 계획을 발표하였고, 부산시, 경기도에서 사회주택 관련 조례가 제정 중에 있으며, LH공사의 사회주택추진단과 SH공사의 사회주택부도 신설되어 사회주택 공급이 전국화 되고 있습니다.

서울시와 (사)한국사회주택협회는 한남동 한강진역 앞의 서울시 공용 주차장 부지에 약 350세대의 사회주택 건립을 추진하기로 합의하고 2020년 착공을 준비하고 있는 등 사회주택의 규모화에도 박차를 가하고 있습니다.

경쟁력

[사회주택 사업의 리딩컴퍼니]

녹색친구들은 지난 2012년부터 공공(정부 및 지자체) 측에 민관협력 방식 사회주택을 공식적으로 제안하고, 2013년 LH공사, KDI, 서울연구원 등 민관협력방식 임대주택정책 컨설팅을 활발히 진행해오면서 사업 런칭의 기반을 다졌습니다. 이러한 시도는 기존에 없던 주거모델 솔루션을 제시하고 정책화하는 등 변화의 흐름을 만들었습니다.

2015년 서울시 사회주택 시범사업자로 최초 선정되었으며, 2016년 사회주택 1호(성산), 2호(창천), 2018년 3호(행운)을 준공하고 안정적인 공급 및 입주 프로세스를 구축하였습니다. 또한 LH공공지원 사회주택(구양, 삼송), LH사회주택 컨소시엄 구성 사업(수원, 조원) 등 첫 시행자 선정이라는 성과와 경험들을 축적하였습니다.

이후에도 주택 관련 법제도, 정책, 주거복지 관련 컨설팅 자문을 지속적으로 수행하고 있으며, 학계 세미나 및 포럼 등을 적극 참여 또는 주도하는 등 사회주택의 생태계가 더욱 확장되고 활성화될 수 있는 노력을 하고 있습니다.

[종합부동산서비스 전문기업]

녹색친구들은 사회주택 사업에서 <시행-시공-임대운영-관리>를 경험한 유일한 선두기업이며, 현재는 종합부동산서비스라는 일괄 시스템을 구축하여 시행 중에 있습니다.

이처럼 임대주택 기획, 개발, 관리운영 및 유동화 사업을 포괄하여 직접 시공을 통한 원가 절감, 시행-시공-관리운영의 통합으로 시너지 제고 등 지속가능성과 공공성 향상을 위해 최적의 방안을 구축해 나가고 있습니다. 또한 사업 추진 과정에서 축적된 경험, 분야별 전문 인력 및 조직역량을 확보하고 육성해 나가고 있습니다.

[결속력 및 보완성이 높은 네트워킹 구축]

다양한 분야의 기업 및 기관과 파트너쉽을 결성하여 사회주택 입주자 공동체 프로그램 운영, 지역수요에 부합한 거점공간 조성, 지역공동체 활성화, 주택사업을 통한 사회적가치 확산 및 주거복지 실현을 구현하고 있습니다.

[주거를 기반으로 지속가능한 도시공동체 구현]

원활한 임대관리와 입주자간 공동체 커뮤니티 생활을 위해 체계적인운영프로세스를 보유하고 있습니다. 입주자 간 서로가 서로의 이웃이 되어가는 과정을 자연스럽게 지속해갈 수 있도록 다양한 커뮤니티 프로그램을 운영 지원합니다. 또한 주택 내 유휴공간(입주자 및 지역주민 모두 사용하는 주차장 카셰어링)을 활용해 창출되는 운영 부가수익을 주택 입주자 공동체 활동비에 지원함으로써 커뮤니티 활성화를 촉진하는 선순환을 실현하고 있습니다.

[4차례 크라우드펀딩 성공, 안정적인 상환 이력]

2016년 3월 증권형 크라우드펀딩 최초로 채권형 펀딩 모집에 성공한 녹색친구들은 이후 3차례 증권형 크라우드펀딩에 성공하면서 총 275,600,000원 모집에 달성하였습니다.

그 결과 <2016년 사회적경제 크라우드펀딩 대회> 서울특별시장 서울시장상을 수상하였으며, 금융위원회위원장의 <크라우드펀딩 제도의 발전 및 활성화 기여 공로>로 표창장을 수상하였습니다.

현재 만기가 도래하지 않은 66,000,000원을 제외한 나머지 금액은 모두 성공적으로 투자자들에게 상환하여 투자자들에게 사회적가치 실현뿐 아니라 재무적 수익도 제공하였습니다.

사업계획 및 재무정보

사업추진계획

Greenfriends milestone(단기 장기 사업추진계획)

사회적기업 주식회사 녹색친구들은 대표적인 소셜디벨로퍼로서의 입지를 구축하고, 사회주택 분야 임대주택 기획-개발-관리운영, 유동화 사업 등을 포괄한 종합부동산서비스 전문기업으로서 성장해나고자 합니다.

현재 2019년 공급운영 중인 주택은 총 119세대(사회주택 40세대, 사회적주택 79호)이며, 기존 진행사업 6건과 확정사업 (사회주택 시행 및 시공 확정사업 7건, 도시재생 지속사업 1건)을 합치면 약 341억 원 규모의 사업 프로젝트를 추진합니다. 또한 Scale-up 기획사업 (계획사업 2건)까지 포함하면 사업규모는 총 691억 원 예상하고 있습니다.

또한 사회주택 및 도시재생 사업 외에 커뮤니티 매니지먼트(Community Management) 역량을 지속적으로 강화하여, 임대운영관리 시스템 효율화, 주거복지서비스를 향상시킬 계획입니다. 일상을 더욱 풍요롭게 채우는 주거 어메니티(amenities)를 제공함으로써 입주자들의 만족도를 높이고, 다양한 커뮤니티 콘텐츠를 기획 및 제공하여 주거 기반의 지속가능한 이웃공동체를 실현하고자 합니다. 이는 향후 커뮤니티 구심력을 갖추고 동네와 마을의 활력을 되살리는 지역사회 거점의 역할로 자리매김하여 “주거”에서 “지역사회”로 확장된 소셜임팩트가 창출될 것으로 기대하고 있습니다.

사회주택 사업 확대와 안정화를 위한 정책, 제도적 기반이 지속적으로 개선되고 있습니다. 사회주택 리츠 사업 토지매입비 상한선이 토지임대부 초기 18억에서 현재는 50억, 차후 토지선매입 기금 확대에 따라 250억까지 확대될 전망에 있어 소규모 주택 필지에서 중, 대규모형 사회주택 개발 공급이 가능해질 것입니다.

향후 사회주택 사업 확장, 신규 주거모델(개발&리노베이션 사업 등), 주거 기반 도시재생 연계사업 등 양적, 질적으로 확장되는 사업을 통해 기업의 성장속도와 규모는 더욱 더 확대될 것으로 예측하고 있습니다.

EXIT 전략

단기(Short-term) 전략으로 소셜임팩트 펀드 투자유치와 크라우드펀딩 기반의 KONEX 상장을 계획하고 있습니다. 그리고 장기(Long-term) 전략으로 4~5년 이내 공개시장 상장 시나리오를 수립하여 주식가치 상승을 통한 투자자의 배당수익 및 주식양도 차익 소득 등 재무적 수익을 보장하고자 합니다.

EXIT 전략 과정에서 소셜벤처, 사회적기업 등 민간주체들이 M&A를 통한 규모 확대를 진행하여 소셜임팩트를 강화합니다. 또한 사회주택이 지닌 사회적 가치와 주거복지 실현을 점진적으로 확대하기 위해, 도시와 농촌, 남과 북을 넘나드는 협력, 상생 사업을 추진하여 도농간 남북간 격차를 해소하고 새로운 시장 발굴 및 사회주택 사업 연계방안을 모색하고 있습니다.

자금의 사용목적

이번 크라우드펀딩을 통한 투자금(150,000,000원)은 민관협력 방식의 사회주택 사업인 “LH 공공지원 사회임대주택^* <고양삼송^**>, <위례지구>” 2건의 프로젝트 추진비용으로 1억원, 커뮤니티 매니지먼트 역량강화를 위한 자금으로 0.5억원을 사용할 계획입니다.

(1) <고양삼송> 프로젝트는 총 사업비 24억원이며, 12월 착공~’20년 10월 준공 예정인 사업입니다. 건축시공 및 마케팅비용으로 0.7억원을 사용할 계획이며, 나머지 사업비 차액은 HUG 주택도시기금, 외부기관을 통한 사회주택 융자지원금, 자기자본금을 통해 충당할 예정입니다.
(2) <위례지구> 프로젝트는 총 사업비 24억원, ‘20년 6월 착공 예정사업이며, 민간사업자 선정 이후 사업추진 초기단계에 있습니다. 초기투자금 및 마케팅비용으로 0.3억원을 사용할 계획입니다.
(3)커뮤니티 매니지먼트 역량강화 자금 총 0.5억원 중 운영시스템 효율화(홈페이지 리뉴얼) 비용으로 0.25억원, 주거 어메니티 개발비용으로 0.1억원, 커뮤니티 프로그램 개발비용으로 0.1억원을 사용할 계획입니다.

기업가치평가

- 11월 22일 공시자료 기준, KOSDAQ에 공시된 건설종목 평균 PER은 26.34배입니다.

- 당사는 비상장사인 점을 고려하여 2021년 예상 당기순이익에 PER 10배를 적용, 연 할인율 70%를 적용하여 약 54억 원의 기업가치를 산정하였습니다.
(2021년 순이익 15.6억 * PER 10배)/(1+할인율 70%)^2 = 5,397,923,875원 ≒ 5,400,000,000원

- 54억 원/180,000주(기발행 주식 수) = 30,000원

기업소개

연혁

대표이사 소개

언론보도

^{(클릭하면 해당기사로 이동합니다.)}

- 자치단체는 땅 제공하고... 사회적기업은 사업주체로 임대주택 패러다임을 바꾼다 (한겨레 2012.12.13.)- 공동체 방식의 임대주택... '짐' 대신 '힘'을 줍니다. (한겨레 2015.06.30.)
- 정몽구재단 '청년기업가' 30개팀 선발 (동아일보 2012.07.28.)
- 토지가치를 공유하는 상생도시로 (프레시안 2015.12.18.)
- 김종식 사회주택협회 이사장 "사회주택, 장기적으로 집값 안정에 도움" (내일신문 2015.07.29.)
- 자치와 협동, 사회주택 주거 복지의 대안으로 떠오르다. (월간 자치와 협동 2015년 07호 70-73p)
- '녹색'의 주거공동체를 꿈꾼다 - 친환경 사회주택 짓는 '녹색친구들' (사회적경제지원센터 2016.03.15.)
- '사는 것'이 아닌 '사는 곳'을 만드는 '녹색친구들' (머니투데이 2016.08.25.)
- 꿈에서 현실이 된 주택실험, '사회주택' (뉴스토마토 2017.05.21.)
- 싸고 쾌적한 '토지임대부 사회주택' 아시나요? (한겨례 2017.06.22.)
- 녹색친구들, 더함 등 예비사회적기업 28곳, 도시재생뉴딜 참여 (이데일리 2018.06.11)
- 좋은 곳에서 싼 값에 오래... '사회주택' 대안 될까 (KBS News 방영 2018.12.16.)